Rechtliches zur Ferienvermietung auf Mallorca - Anmeldung beim Tourismusministerium erforderlich

Auf Mallorca ist die private Vermietung eines Hauses, einer Finca oder einer Wohnung zu Wohnzwecken  grundsätzlich erst einmal keine gewerbliche Tätigkeit und bedarf keiner entsprechenden Anmeldung bei einer Aufsichtsbehörde.
Anders sieht es aus, wenn an Feriengäste für einzelne Tage oder Wochen vermietet wird. Diese Art der Vermietung wird durch das Tourismusministerium der Balearen als touristische Aktivität eingestuft und unterliegt somit der Aufsicht des Ministeriums. 

Seit dem Erlass des Dekrets 13/2011 vom 25 Februar, in welchem die notwendigen allgemeinen Bestimmungen zur Ermöglichung der Niederlassungsfreiheit und der Erbringung von touristischen Dienstleistungen, die eigenverantwortliche Erklärung (DRIAT) und die Vereinfachung der Verwaltungsverfahren auf dem Gebiet des Tourismus festgelegt sind, ist die Anmeldung von alleinstehenden Einfamilienhäusern zur touristischen Vermietung wieder möglich.

Aufgenommen und erweitert wurde dieser Grundsatz zudem im Gesetz 8/2012 vom 19. Juli über den Tourismus der Balearen.
Dessen Artikel 52 definiert die Typologie der Wohnhäuser, in denen die Vermarktung von touristischen Aufenthalten erlaubt ist. Danach muss es sich grundsätzlich um ein alleinstehendes Einfamilienhaus handeln. Darunter ist ein Wohnhaus auf einem Grundstück zu verstehen. Eine Finca oder ein Einfamilienhaus auf einem eigenen Grundstück sind damit problemlos anzumelden.
Dieser Typologie stellt das Gesetz auch unter bestimmten Voraussetzungen die Reihenhäuser gleich.

Das Gesetz schließt Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Häuser in Wohnanlagen aus. Eine Ferienwohnung kann also nicht angemeldet werden und deren touristische Vermietung ist damit untersagt.

Um alleinstehende Einfamilienhäuser zu Ferienzwecken zu vermieten, verlangt die Tourismusbehörde der Balearen die vorherige Anmeldung zur Eintragung der Aktivität in einem Register für Firmen, Aktivitäten und touristischen Einrichtungen. Dafür sind eine eigenverantwortliche Erklärung über den Beginn der touristischen Aktivität und der Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen (DRIAT), eine genaue  Beschreibung der vorhandenen Räume und deren Nutzung unter Beifügung eines Grundrisses oder einer Planskizze  der Räumlichkeiten sowie ggfs. die Garage der Pool und Terrassen bzw. Porches.

Ab dem Moment der Abgabe der DRIAT bei der Tourismusbehörde darf die touristische Vermietung aufgenommen werden. Die Behörde wird dann das Haus nach Prüfung der Eingereichten Unterlagen auf Vollständigkeit in das in das Register aufnehmen.

Darüber erhält der Eigentümer dann einen Bescheid mit der entsprechenden Registernummer und dem Hinweis, daß die Akte an die Aufsichtsabteilung der Tourismusbehörde weiterleitet wird, damit diese die Angegebenen Daten und die Erfüllung der touristischen Normen überprüft.  Dabei ist vorgesehen, daß ein Mitarbeiter der Behörde die Liegenschaft vor Ort besichtigt. Abschließend  wird ein Bericht erstellt und sofern dieser positiv ist, ist der Vorgang der Anmeldung abgeschlossen. In der Praxis finden Besichtigungen tatsächlich statt, derzeitig meist Monate nach dem Erhalt der Anmeldung. Bei den Besichtigungen vergleicht die Behörde die eingereichten Unterlagen mit dem Zustand vor Ort.

Die Anmeldung im Register der Tourismusbehörde ist mit einer Gebühr von derzeitig 24,84 € pro Schlafplatz der verbunden, welche für 6 Jahre gilt.
Maximal möglich in der Kategorie Einfamilienhaus sind laut Gesetz 12 Schlafplätze und für jede 3 Schlafplätze muss ein Bad vorhanden sein.

Es kann also jedes alleinstehende Einfamilienhaus oder ein dieser Typologie entsprechendes Haus (eine Doppelhaushälfte oder ein Stadthaus) zur Ferienvermietung zur Registrierung angemeldet werden.

Bei der Anmeldung Eintragung im Register des Tourismusministeriums ist eigenverantwortlich zu erklären, daß das Haus sämtliche Anforderungen gemäß der touristischen Gesetzgebung zur Aufnahme der Aktivität erfüllt und daß die Verpflichtung zur Erfüllung der Anforderungen auch während der Ausübung der Aktivität beibehalten wird.
Ebenfalls ist zu erklären, daß der Antragsteller sich verantwortlich erklärt in Bezug auf die Ausübung der Aktivität, der Erfüllung sämtlicher Anforderungen gemäß der restlichen geltenden Normen, sowie ggfs. zur Erlangung von Genehmigungen oder Lizenzen.
Kurz gesagt, der Eigentümer muss erklären, daß er die Auflagen der Tourismusbehörde erfüllt und mit dem Haus alles in Ordnung ist.

Gab es für das Haus Bauabnahme von der Gemeinde  und wurden seit der Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) keine wesentlichen Umbaumaßnahmen ohne Genehmigung vorgenommen, dann wird die Anmeldung problemlos möglich sein.
Sie sollten allerdings im Besitz einer gültigen Bewohnbarkeitsbescheinigung sein, da dies bauordnungsrechtlich eine Voraussetzung zum Vermieten und Bewohnen eines Wohnhauses ist. Die Cédula de Habitabilidad ist immer beim erstmaligen Abschluss der Versorgungsverträge vorzulegen. Es kann also sein, daß das Dokument schon recht alt ist. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung hat allerdings eine Gültigkeit von nur 10 Jahren und muss dann erneuert werden.

Die in der Bewohnbarkeitsbescheinigung ausgewiesenen Plätze sollten mit der Anzahl der zur Vermietung angemeldeten Plätze übereinstimmen.

Das Gesetz sieht einen Qualitätssicherungsplan vor, der aufgrund Verordnungen oder Erlasse der Behörde geregelt werden kann. Derzeitig liegt ein solcher für die Einfamilienhäuser in der touristischen Vermietung noch nicht vor. Es gibt jedoch bereits einen Katalog über Qualitätsanforderungen samt Erklärungen, der in Zukunft bei der Beantragung ausgefüllt abgegeben werden soll und für deren Einhaltung der Eigentümer verantwortlich ist.
Die Mindestanforderungen wird jedes ordentliche Haus erfüllen. Vielleicht müssen Sie noch einen kleinen Spiegel für jedes Schlafzimmer, oder ein Ölkännchen für die Küche kaufen, da dieser laut Katalog Pflicht ist. Die Anforderungen sind keinesfalls übertrieben. Am Ende des Beitrages haben wir für Sie eine deutsche Übersetzung des Kataloges bereitgestellt.

Informationen stehen auf den Seiten der Generaldirektion für Tourismus der Balearen in leider bisher in verlässlicher Form in spanischer und katalanischer Sprache zur Verfügung.

Obwohl die neue gesetzliche Regelung keine übertriebenen Anforderungen an die Registrierung von Einfamilienhäusern stellt, sollte man sich bei der Anmeldung genau der zu erfüllenden Anforderungen bewusst sein und auch die Vorgeschriebenen Unterlagen besitzen. Stellt sich bei einer Kontrolle heraus, daß Mindestanforderungen (wie z.B. ein Informationsblatt zur Umgebung) nicht erfüllt werden, könnte die Behörde eine Geldbuße festsetzen. Bei kleineren Verstößen gibt es aber auch schon einmal eine Mahnung. Eine fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung oder mehr Schlafplätze als die angemeldeten z.B. wird jedoch nicht so eng gesehen.

Wir bieten den Service der Durchführung Anmeldung Ihres Hauses im Register an. Dabei werden Sie auch über den Katalog der Mindestanforderungen informiert, erhalten die Unterlagen mit einer deutschen Übersetzung und haben einen Ansprechpartner bei eventuellen Rückfragen der Behörde.

Palma de Mallorca, 12.04.2013

Volker Borges
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito
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Fragebogen/Katalog der Qualitätskriterien und Qualitätssicherungsplan für Ferienvermietung auf den Balearen - ETV

Es ist vorgesehen, daß dieser Fragenkatalog Eigenverantwortlich ausgefüllt und bei der Anmeldung abgegeben wird. Derzeitig verlangt die Behörde dies nicht. Allerdings sollte Ihre Finca oder Ihr Haus die Mindestanforderungen erfüllen. Denn mit der Abgabe der DRIAT versichern Sie, dass die Immobilie und die Vermietung alle Rechtsvorschriften erfüllt.

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