Immobilienrecht Spanien Baurecht - Legalität und Bestandsschutz bei Immobilien in Spanien

In Spanien werden Immobilien im Katasteramt und im Grundbuch eingetragen. Oftmals stimmen jedoch die eingetragenen Bebauungen nicht mit der tatsächlichen Bebauung überein und gerade beim Verkauf der Liegenschaft wirft diese Tatsache bei potentiellen Kaufinteressenten regelmäßig die Frage nach der Legalität der Immobilie auf.

Entscheidend für die Frage, ob eine Immobilie nach spanischem Baurecht legal ist, ist jedoch nicht deren Eintragung im Grundbuch oder Katasteramt, sondern das jeweils anwendbare Baurecht. Die Gesetzgebungskompetenz  obliegt weitgehend den autonomen Regionen und demzufolge gibt es in Spanien diverse regionale Normen. Allgemein für ganz Spanien kann festgehalten werden, daß eine Immobilie legal ist, wenn sie aufgrund einer ordnungsgemäßen Baugenehmigung errichtet und diese von der Gemeinde als zuständige Baubehörde abgenommen wurde. Dabei ist es baurechtlich unerheblich, ob die Bebauung im Grundbuch und im Katasteramt eingetragen ist oder nicht. Zwar ist die Eintragung dort ein Indiz für die Legalität, aber es ist auch möglich, daß eine im Grundbuch und Katasteramt eingetragene Bebauung baurechtlich illegal ist.
Wer z.B. auf seinem Grundstück einen Pool baut, ohne zuvor dafür eine Baugenehmigung beantragt und erhalten zu haben, der verstößt gegen das Baurecht und der Pool ist nicht legal. Nach geltendem Recht hat der Eigentümer zunächst auch keine Möglichkeit, den Pool im Grundbuch mittels einer Neubauerklärung einzutragen. Denn dafür müsste er dem Notar die Baugenehmigung und Bauabnahme der Gemeinde (Ayuntamiento) als zuständige Baubehörde vorlegen. Natürlich kann dies nachträglich beantragt werden, wenn der Pool genehmigungsfähig ist. Die Gemeinde wird dann allerdings ein Bußgeld erheben, da man ja ohne Baugenehmigung gebaut hat, was nicht legal ist.
Auf den Balearen z.B. verjähren Verstöße gegen das Bauordnungsrecht unter bestimmten Vorraussetzungen innerhalb von 8 Jahren. Die Gemeinde hat dann kein Recht mehr, eine Abrißverfügung oder Sanktionsmaßnahmen zu erlassen. Die Bebauung genießt dann Bestandsschutz. Besorgt man sich nun bestimmte Nachweise, die die Existenz des Pools über einen Zeitraum von 8 Jahren belegen, dann kann man ohne Baugenehmigung und Bauabnahme eine notarielle "Altbauerklärung" beurkunden und anschließend dem Grundbuch zur Eintragung vorlegen. Das Grundbuch wird den Pool dann auch im Grundbuch eintragen.

Teilweise wird diese Vorgehensweise als nachträgliche Legalisierung von Bebauungen bezeichnet. Dies ist jedoch nicht korrekt. Der Pool im genannten Beispiel ist und bleibt baurechtlich illegal. Er genießt lediglich Bestandsschutz, da das Recht der Gemeinde zur Ahndung des Bauverstoßes verjährt ist. Ein Bestandsschutz gewährt baurechtlich lediglich das Recht, die betroffene Bebauung nicht abreißen zu müssen. Auf der anderen Seite besteht jedoch kein Recht auf die Durchführung von Baumaßnahmen, die einer Baugenehmigung bedürfen. Zum Teil können sogar Maßnahmen zum Erhalt der Bebauungen untersagt sein.
Von einer nachträglichen Legalisierung kann nur gesprochen werden, wenn man nachträglich eine Baugenehmigung einholt und die Bebauung von der Gemeinde abnehmen läßt. Für die Frage, ob die Bebauung genehmigungsfähig ist, ist auf die geltenden Baunormen im Zeitpunkt der Einreichung des Bauantrags abzustellen. 2020 gab ese wichtige Änderungen. Mit Wirkung zum 25.05.2020 hat die Balearen Regierung per Gesetzesdekret 9/2020 eine Reduzierung der Bebaubarkeit auf ländlichen Boden verabschiedet. Man darf jetzt maximal 900 m³ bauen, also 300 m². Vorher waren es 1500 m³! Die Parameter wurden ebenfalls reduziert, auf 2% Belegung und 1,5% Bebauung. Zudem darf die Bebauung nicht mehr in Risikoschutzzonen (Brand, Wasser, Erdrutsch) stehen.

Es wird noch darauf hingewiesen, daß es auch Fallkonstellationen gibt, in denen ein Bestandsschutz niemals eintritt. Dies ist auf den Balearen z.B. bei Landhäusern (Finca) der Fall, die sich in einem ausgewiesenen Naturschutzgebiet befinden. Und seit dem 01.01.2018 verjähren Bauverstösse auf ländlichem Boden auf Mallorca grundsätzlich gar nicht mehr.

Volker Borges
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito
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