Der Verkauf einer Immobilie in Spanien - Warum man als Verkäufer zu Anfang einen Rechtsanwalt hinzuziehen sollte
Der Verkauf einer Immobilie in Spanien - Warum man als Verkäufer zu Anfang einen Rechtsanwalt hinzuziehen sollte |
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Ist der Entschluß zum Verkauf
der spanischen Immobilie gefaßt, bietet der Eigentümer die Immobilie entweder
selbst oder über einen Makler zum Verkauf an. Im Zeitalter des Internets und der
digitalen Bildverarbeitung sind die Möglichkeiten der Werbung sowohl quantitativ
als auch qualitativ gestiegen. Der potentielle Immobilienkäufer recherchiert
heutzutage selbst im Internet und trifft eine Vorauswahl. Da die Auswahl groß
ist, erhöhen diejenigen ihre Verkaufschancen, die einen hohen Informationsgehalt
anbieten. So ist es heutzutage unerläßlich, eine genaue Beschreibung des
Objektes anzufertigen und die Immobilie zudem mit Fotos zu präsentieren.
Die anwaltliche Praxis zeigt
jedoch, daß viele Verkäufer es im Vorfeld versäumen zu überprüfen, ob die im
Exposé angegebenen Informationen auch rechtlich nachgewiesen werden können.
Schon häufig ist es bei meiner anwaltlichen Tätigkeit bei der Vertretung der
Interessen eines Käufers vorgekommen, daß dieser von dem Kauf des Objektes
Abstand genommen hat oder erhebliche Preisnachlässe erzielen konnte, da die
angebotene Immobilie rechtlich nicht das hielt, was vom Verkäufer versprochen
wurde.
Die möglichen Probleme sind vielfältig. So kann dies ein Pool sein, für den keine
Baugenehmigung beantragt wurde und die Möglichkeit der nachträglichen
Legalisierung noch nicht geklärt wurde. Denkbar ist auch ein Gästehaus mit Bad
und Küche, das im Grundbuch als Garage eingetragen ist, oder ein Keller, der
komplett ausgebaut ist, aber weder im Grundbuch oder Katasteramt zu finden ist.
Es ist auch schon vorgekommen, daß bei einem angebotenen Landwesen (Finca
Rústica) mit einem großen Landhaus und verschiedenen Stallungen lediglich ein
Haus und Bestallungen ohne weitere Angaben vermerkt waren. Damit wollte
sich der Käufer, der einen siebenstelligen Betrag zahlen sollte, nicht zufrieden
geben.
Als Rechtsanwalt des Kaufinteressenten ist es meine Pflicht, den Mandanten über
die Situation aufzuklären und ihn auf die damit verbundenen Risiken hinzuweisen.
Zudem wird die Möglichkeit der Legalisierung geprüft und ggfs. die
überschlägigen Kosten ermittelt und so ein Weg aufgezeigt, wie die
Wunschimmobilie doch noch erworben werden kann.
Der Kaufinteressent sieht sich
in einem solchen Fall mit einer Situation konfrontiert, die er sich nicht gewünscht hat. Er hat
nun die Wahl, ob er von dem Kauf Abstand nimmt, dem Verkäufer auferlegt, die
rechtlichen Mängel vor Verkauf zu beheben, oder aber die Situation nutzt, um den
Preis neu zu verhandeln.
Die Situation ist auch für den Verkäufer nachteilig. Er läuft das Risiko, daß
sich die Kaufabwicklung aufgrund der noch zu erledigenden Legalisierungen
verzögert, oder sogar den
Interessenten zu verlieren. Dies ist bei dem großen Angebot an Immobilen in
Spanien besonders ärgerlich. Ist ein Kaufinteressent soweit gegangen, daß er
bereits einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Liegenschaft beauftragt, ist die
Möglichkeit des Verkaufs sehr konkret.
Noch schlimmer kann es kommen, wenn Sie bereits einen privatschriftlichen
Vertrag gezeichnet haben. Der Käufer könnte bei Rechtsmängeln vom Vertrag
zurücktreten und wenn Sie einen Arras vereinbart haben, droht Ihnen nicht nur
die Rückerstattung der Anzahlung, sondern auch noch einmal derselbe Betrag als
Schadensersatz.
Deshalb muß dem Verkäufer einer
Immobilie in Spanien aus anwaltlicher Sicht die Empfehlung gegeben werden,
seine Immobilie möglichst frühzeitig von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen und
abzuklären, welche vertraglichen Zusagen er machen kann.
Anhand einer Bestandsaufnahme
kann die aktuelle die grundbuchrechtliche, die baurechtliche Situation, die Eintragung im
Katasteramt und sowie das Vorliegen der notwendigen
Unterlagen geprüft werden. Damit erhält der
Verkäufer eine aktuelle Zusammenstellung der wesentlichen Unterlagen für
einen Verkauf, welche er ohne Verzögerung an den Interessenten weiterleiten
kann und gewinnt einen Zeitvorteil gegenüber den anderen
Verkäufern, die ihre Unterlagen noch nicht zusammengestellt haben. In der Praxis
hat sich diese Vorgehensweise bereits als Verkaufsfördernd erwiesen.
Zudem sind heute viel mehr Unterlagen zu einer Beurkundung beizubringen, als vor einigen Jahren.
Wird es dann konkret und gibt der Interessent ein akzeptables Angebot ab, so sollten auch bereits die weiteren rechtlichen und steuerlichen Aspekte des Verkaufs gut vorbereitet sein, um ohne weitere Verzögerung den Verkauf voranzutreiben. Hierzu zählt beispielsweise die zu erwartende gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia Municipal), aber auch die Beantwortung der Frage der eventuellen Gewinnbesteuerung aus dem Verkauf.
Beauftragen Sie einen Makler, so sollten Sie die Konditionen des Maklervertrages schriftlich fixieren und den Vertrag anwaltlich prüfen lassen. Gerne lässt sich der Makler weitgehende Befugnisse einräumen, wodurch Sie die Kontrolle über das Gesehen aus der Hand geben.
Bei Interesse fragen Sie bitte weitere Informationen an und legen Sie sich schon einmal ihre Kaufurkunde (Escritura) und den Grundsteuerbescheid (IBI) bereit. Dies sind die ersten Unterlagen, die benötigt werden.
Volker Borges
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito
Palma de Mallorca
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