Der Immobilienerwerb  in Spanien im Überblick

Das Immobilenrecht in Spanien unterscheidet sich zwar nicht grundlegend vom deutschen. Jedoch gibt es in Spanien z.B. keine dem § 311 b) Abs. 1  BGB Regelung (Pflicht zur notariellen Beurkundung von Immobilienkaufverträgen). Zudem hat der spanische Notar nicht so umfassende Überprüfungs- und Hinweispflichten wie sein deutscher Kollege. Diese und weitere Unterschiede der beiden Rechtsarten haben zur Folge, daß der Käufer beim Immobilienerwerb in Spanien sehr viel mehr eigenverantwortlich zu beachten hat,  als der Käufer einer Immobilie in Deutschland.

Spanien verfügt über ein ausführlich gesetzlich geregeltes und sicheres Immobilenrecht, bei dessen Beachtung das Erwerbsrisiko nicht größer als in Deutschland ist. Jedoch gerade aufgrund der rechtlichen Unterschiede zum Heimatrecht und der Tatsache, daß sämtliche Dokumente in spanischer Sprache gehalten sind und Verträge  grundsätzlich auf Spanisch geschlossen werden, sollte sich der Käufer von einem Rechtsanwalt mit Spezialisierung auf das spanische Immobilienrecht beraten lassen. Wir bieten Ihnen diesen Service sowohl beim Immobilienkauf auf Mallorca als auch auf dem Festland.

I. Vor Vertragsschluß

Bevor irgendwelche Verträge gezeichnet werden können, hat der Verkäufer eine Reihe von Dokumenten vorzulegen, die der näheren Überprüfung durch der Rechtsanwalt bedürfen.

a)   Original oder vollständige Kopie der im Eigentumsregister eingetragenen Kaufurkunde (Escritura Pública).

b)  Auszug aus dem Grundbuch in Spanien, woraus die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Belastungen hervorgehen (Nota Informativa Simple). Einen Grundbuchauszug können Sie bei uns bestellen. 

c)   Sofern der Verkäufer nicht selbst Eigentümer der Immobilie ist, hat er zudem die notarielle Vollmachturkunde, die ihn zum Verkauf berechtigt, vorzulegen.

d)   Die Verträge mit den Wasser-, Strom- und anderen Versorgungsunternehmen nebst der letzten Zahlungsquittungen

e)    Die Bewohnbarkeitsbescheinigung und Unterlagen zum Nachweis der Legalität der Bebauungen

f)   Quittungen über die Zahlung der spanischen Grundsteuer (IBI).

g)    Beim Kauf einer Immobilie in einer Gemeinschaftsanlage, sollten vom Präsidenten der jeweiligen Eigentümergemeinschaft vorliegen:

-     Satzung der Eigentümergemeinschaft.

-     Errichtungstitel / Teilungserklärung.

-     Auszug über die Zahlungen von Gemeinschaftskosten und Umlagen seitens des gegenwärtigen Eigentümers.

-     Schriftliche Bestätigung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft, daß diese keine Schulden gegenüber Dritten hat und daß die zu erwerbende Immobilie mit der Zahlung der Gemeinschaftskosten auf dem Laufenden ist.

h)   Gegebenenfalls die Vorlage eines detaillierten und durch den Verkäufer unterzeichneten Inventarverzeichnisses der Möbel, Geräte und Einrichtungen.

Folgende Punkte sollten vor der Zeichnung eines Vertrages ebenfalls erledigt werden:

a)    Beantragung einer Steuernummer in Spanien (N.I.E.)

b)    Prüfung steuerlicher Aspekte, wie insbesondere der Erbschaftsteuer.

c)    Vorbereitung einer eventuellen Hypothek bei einer spanischen Bank

Die Aufzählung ist Beispielhaft dient lediglich zur ersten Information. Die notwendigen Unterlagen können wesentlich umfangreicher sein. Insbesondere sollten vor Vertragszeichnung auch die baurechtlichen Aspekte oder das Küstengesetz geprüft werden. Daß eine Liegenschaft im Grundbuch und im Katasteramt eingetragen ist, heißt nicht, daß sie baurechtlich legal ist. Anwaltliche Beratung ist anzuraten.

II. Privatschriftliche Verträge / Contratos Privados

Oben haben wir bereits erklärt, daß Verträge über die Veräußerung von Immobilien in Spanien nicht der notariellen Beurkundung bedürfen, um Rechtsfolgen zu entfalten. Das Eigentum an einer Immobilie kann sogar aufgrund eines mündlichen Vertrages und Schlüsselübergabe an den Käufer übergehen. Das gleiche gilt für Vorverträge.

Käufer und Verkäufer können bei Nichteinhaltung der privaten Verträge somit gerichtlich deren Erfüllung durchsetzen oder Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung geltend machen.

Deshalb ist es bei der Durchführung von Immobilientransaktionen in Spanien ein  allgemeiner Brauch, vor der notariellen Beurkundung zunächst einen privatschriftlichen Vertrag zu schließen. Diese Verträge sollten unbedingt der alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere die Rechte und Pflichten der Parteien, sowie den Kaufpreis enthalten und zudem von beiden Parteien auf jeder Vertragsseite gezeichnet werden.

Hier ist je nach den Bedürfnissen der Vertragsparteien insbesondere der folgende Vertragstyp gängig:

Contrato de Reserva / Opción – Reservierungs- bzw. Optionsvertrag

Dabei handelt es sich um einen privatschriftlichen Vorvertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes nicht an Dritte zu Verkaufen und auf Verlangen des Käufers gegen Zahlung des Restaufpreises die notarielle Kaufurkunde zu zeichnen. Der Käufer leistet dafür eine Anzahlung. Die Höhe hängt von der vereinbarten Reservierungsdauer ab.

Bei dem Abschluß eines solchen Vertrages kann es sinnvoll sein, den Reservierungs- bzw. Optionspreis als Arras/Draufgeld gem. Art. 1454 Código Civil zu deklarieren. Denn diese gesetzliche Regelung den Rücktritt von genannten Verträgen bei Zahlung eines Reuegeldes durch denjenigen zu, der den Vertrag nicht einhalten möchte.

Wenn also der Käufer z.B. die Finanzierung und damit den endgültigen Kauf nicht verwirklichen kann, so verliert er seine an den Verkäufer geleistete Zahlung. Hält auf der anderen Seite der Verkäufer sich nicht an die geschlossene Vereinbarung, da er z.B. einen anderen Käufer gefunden hat, der einen höheren Kaufpreis zu zahlen bereit ist, so muß er seinem Vertragspartner das Zweifache des empfangenen Betrages als festen Schadensersatzbetrag zurückzahlen. Die Vereinbarung eines Arras gibt dem  Käufer folglich mehr Sicherheit, daß der Verkäufer ihm das Objekt auch wirklich bis zum vereinbarten Termin zurückhält, da im anderen Falle dem Verkäufer ein nicht unerheblicher Schaden droht.

Ein solcher Vertrag ist aber nicht für alle Situationen sinnvoll. Zudem sollte man berücksichtigen, daß die Zahlung eines Betrages an den Verkäufer mit Risiken verbunden sein kann. Vor der Zeichnung irgendwelcher Vorverträge sollte ein Rechtsanwalt mit der rechtlichen Prüfung beauftragt werden. Oftmals gibt sich der Makler als Spezialist im Immobilienrecht aus. Daß Ihr Makler unbeteiligter und unbefangener Dritter sein kann, liegt auf der Hand, da er ein eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Verkauf hat. Zudem bekommt er seine nicht unerhebliche Courtage vom Verkäufer.

Nehmen Sie sich lieber rechtzeitig einen unabhängigen und qualifizierten  Anwalt.

III. Die notarielle Kaufurkunde - Escritura Pública de Compraventa

Die im Volksmund genannte „Escritura“  ist ein vor dem Notar geschlossener Kaufvertrag, der zwar nicht Voraussetzung für den Eigentumsübergang ist, jedoch für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister notwendig ist.

Der spanische Notar hat nicht so umfassende Prüfungs- und Belehrungspflichten wie in Deutschland. Vielmehr beurkundet der spanische Notar lediglich das, was Ihm die Parteien vorgeben und erkundigt sich vorab per Fax beim Eigentumsregister, ob der Verkäufer dort eingetragen ist. Anschließend sendet er wiederum die wesentlichen Daten der Escritura an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine Eintragungssperre ausgelöst wird, was bedeutet, daß evtl. andere über diese Immobilie vorgenommene notarielle Kaufurkunden nicht in das Eigentumsregister eintragungsfähig sind.
Der Notar ist in Spanien nur für die Beurkundung zuständig. Die Zahlung der mit dem Erwerb verbundenen Steuern und die Eintragung ins Grundbuch nimmt er nicht vor.

Oftmals verlangt der Verkäufer einen geringeren Kaufpreis als den tatsächlichen in der Urkunde anzugeben, um "Steuern zu sparen". Dieses sogenannte "Steuersparmodell", das zweifelsohne ein Steuervergehen ist,  ist für den Verkäufer jedoch eher ein Steuergrab. Die Grunderwerbsteuer, die er beim Kauf zu zahlen hat, beläuft sich in der Regel auf 7%. Wird die Immobilie jedoch später wieder verkauft, so wird der Gewinn mit 19% besteuert. Läßt sich dann jedoch kein Käufer finden, der bereit ist, dasselbe zu tun, was der heutige Verkäufer beim Kauf getan hat, so wird der heutige Verkäufer einen Gewinn versteuern müssen, den er tatsächlich gar nicht hat. Worauf er beim Kauf 7% gezahlt hätte, zahlt er nun beim beim Verkauf noch 19%, anstatt 0%.

Der Notar in Spanien hat lediglich beurkundende Funktion. Er beurkundet das, was Ihm die Parteien vorgeben. Auch deshalb ist eine fachgerechte anwaltliche Betreuung beim Immobilienerwerb in Spanien unbedingt anzuraten.

IV. Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) und die Eintragung der Escritura de Compraventa

Man kann in Spanien zwar wirksam Immobilien erwerben, ohne den Kauf in das spanische Grundbuch einzutragen. Dem Eigentumsregister kommt jedoch eine sehr wichtige Aufgabe zu. Es schafft den öffentlichen Glauben, daß derjenige, der im Register als Eigentümer eingetragen ist,  auch der rechtmäßige Eigentümer ist. Somit wird der gutgläubige Erwerb von dem im Grundbuch eingetragenen Verkäufer geschützt. Deshalb muß auch nach spanischem Recht der notarielle Kaufvertrag und die anschließende Eintragung für den Käufer als unerläßlich bezeichnet werden, da eine gesicherte Eigentumsposition gegenüber Dritten nur für denjenigen gegeben ist, der auch tatsächlich als Eigentümer im Eigentumsregister eingetragen ist.

Die vom Notar ausgefertigte Kaufurkunde muß beim Eigentumsregister durch den Käufer oder den damit beauftragten Anwalt unter Vorlage der Zahlungsquittungen  der Steuern zur Eintragung eingereicht werden. Sodann wird der Registerbeamte die Eintragung des Eigentumswechsels vornehmen. Die Eintragung kann einige Wochen dauern, jedoch ist das Register gegenüber weiteren Verfügungen von Dritten durch eine Vormerkung gesperrt.

Ein Tipp für Immobilienbesitzer:
Auch wenn Sie bereits seit Jahren eine Immobilie in Spanien besitzen, sollten Sie Ihre Grundbucheintragung hin und wieder überprüfen. So können Sie bösen Überraschungen vorbeugen. Einen aktuellen Grundbuchauszug können Sie hier bestellen. 

Volker Borges
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito
Palma de Mallorca
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