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Das spanische Wohnungseigentumsgesetz

(Ley 8/1999, de 6 de abril)

 

Kapitel I

Allgemeine Vorschriften

Artikel 1

Das vorliegende Gesetz zum Gegenstand die Regelung der besonderen Form des Eigentums, die durch Artikel 396 des Código Civil aufgestellt wird und als horizontales Eigentum (folgend Wohnungseigentum) bezeichnet wird. 

In diesem Gesetz werden auch die Teile eines Gebäudes als Lokale bezeichnet, die unabhängig nutzbar sind, da sie einen Ausgang zu einem Gemeinschaftselement desselben oder zu einer öffentlichen Straße haben.    

Artikel 2

Dieses Gesetz wird angewendet auf:  

a.    Die Eigentümergemeinschaften, die unter Anwendung des Artikel 5 errichtet worden sind.  

b.  Die Gemeinschaften, die die Voraussetzungen des Artikel 396 des Código Civil erfüllen und keinen Errichtungstitel über Wohnungseigentum (folgend Teilungserklärung) gezeichnet haben.  

Auf diese Gemeinschaften finden auf jeden Fall die Vorschriften dieses Gesetzes bezüglich der juristischen Ordnung des  Eigentums, deren Sondereigentumsteile und Gemeinschaftseinrichtungen, sowie bezüglich der wechselseitigen Rechte und Pflichten der Miteigentümer Anwendung.  

c.     Auf die privaten Immobilienkomplexe, im Rahmen der Vorschriften dieses Gesetzes.

Kapitel 2

Regelungen über das in Wohnungen oder Lokale aufgeteilte Eigentum

  Artikel 3

Gemäß dem im Artikel 396 des Código Civil geregelten Eigentum steht jedem Eigentümer einer Wohnung oder eines Lokals folgendes zu:  

a.     Das einzelne und ausschließliche Eigentumsrecht an einem ausreichend eingegrenzten Raum, der der unabhängigen Nutzung zugänglich ist, einschließlich der sichtbaren und unsichtbaren architektonischen Elementen und Einrichtungen aller Art, die sich innerhalb ihrer Begrenzungen befinden und ausschließlich dem Eigentümer dienen, sowie die Zusatzeinrichtungen, die ausdrücklich in der Teilungserklärung aus- und zugewiesen worden sind, auch wenn sie sich außerhalb der begrenzten Fläche befinden.  

b.     Das Miteigentum zusammen mit den übrigen Eigentümern von Wohnungen oder Lokalen an den übrigen Elementen, Zubehören und gemeinschaftlichen Einrichtungen.  

Jeder Wohnung oder jedem Lokal wird eine Beteiligungsquote in Hundertsteln zugemessen in Bezug auf den Gesamtwert der Immobilie. Diese Quote dient der Feststellung der Beteiligung bezüglich der Lasten und Nutzen, die innerhalb der Gemeinschaft entstehen. Verbesserungen oder Verschlechterungen an einer Wohnung oder einem Lokal verändern die zugemessene Quote, die nur durch einstimmigen Beschluß abgeändert werden kann, nicht.  

Jeder Eigentümer kann frei über sein Recht verfügen, ohne jedoch die Elemente, die in diesem Recht eingeschlossen sind, abzutrennen und ohne daß die Übertragung der Nutzung die Verpflichtungen, die sich aus dieser Art des Eigentums ergeben, berühren könnten.

Artikel 4

Die Klage auf Teilung darf nicht zur Abbedingung desjenigen rechtlichen Zustandes, den dieses Gesetz regelt, erhoben werden. Sie kann nur von einem ungeteilten Eigentümer hinsichtlich einer bestimmten  Wohnung oder eines Lokals in Bezug auf diesen Gegenstand erhoben werden, es sei denn, daß die Regelung der Ungeteiltheit zu Diensten und zum gemeinsamen nutzen aller Eigentümerabsichtlich bestimmt worden ist.

 um die durch dieses Gesetz geregelte Situation aufzuheben, ist unzulässig. Sie kann nur von jedem Miteigentümer betreffend einer bestimmten Wohnung oder eines Lokals erhoben werden, wobei stets zu berücksichtigen ist, daß die Teilung nicht zum Zwecke der gemeinsamen Nutzung durch alle Eigentümer absichtlich hergestellt worden sein darf.  

Artikel 5

Die Teilungserklärung, die das Eigentum in Wohnungen oder Lokale aufteilt, beschreibt, neben der Immobilie in seiner Gesamtheit, jede einzelne Wohnung oder Lokal und ordnet ihnen eine entsprechende fortlaufende Nummer zu. Die Beschreibung der Immobilie muß die in der Hypothekengesetzgebung geforderten Umstände  und die einzelnen Dienste und Einrichtungen, die zu dieser gehören, ausdrücken. Die Beschreibung jeder einzelnen Wohnung oder eines jeden Lokals hat die Fläche, Begrenzungen, das Stockwerk, in dem sich diese  befindet und die Zusatzeinrichtungen wie Garagen, Speicher oder Keller aufzuzeigen.  

In demselben Titel ist die Beteiligungsquote festzulegen, die jeder Wohnung bzw. jedem Lokal zugeordnet ist, dies wird bestimmt durch den Alleineigentümer des Gebäudes bei Beginn des Verkaufs einzelner Wohnungen, durch Beschluß aller vorhandenen Eigentümer, durch schiedsgerichtliche oder gerichtliche Entscheidung. Zur Bestimmung wird als Basis die nutzbare Fläche jeder Wohnung oder jedes Lokals ins Verhältnis zur Gesamtheit der Immobilie, sowie zur Lage nach innen oder außen, zur Belegenheit und des Nutzens, der nach rationaler Vermutung von den Einrichtungen und Gemeinschaftselementen gemacht wird, gesetzt.  

Die Teilungserklärung kann zudem Regelungen über die Begründung und Ausübung des Rechts und Vorschriften bezüglich der Nutzung oder des Zwecks des Gebäudes, seiner verschiedenen Wohnungen oder Lokale, Einrichtungen, Kosten, Verwaltung, Versicherungen, Erhaltung und Reparaturen enthalten, sofern sie  nicht gesetzlich verboten sind, wobei diese Regelungen private Statuten darstellen, die Dritten nicht entgegengehalten werden können, wenn sie nicht in das Grundbuch eingetragen worden sind.  

Jede Veränderung des Titels und unbeschadet der Vorschriften über die Gültigkeit von Beschlüssen müssen die gleichen Voraussetzungen eingehalten werden wie bei der Begründung.

Artikel 6

Zur Regelung der Einzelheiten des Zusammenlebens und der angemessenen Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen und Elemente kann von der Gesamtheit der Eigentümer innerhalb der durch das Gesetz und die Satzung bestimmten Grenzen eine Hausordnung erlassen werden, die für jeden Eigentümer verbindlich ist, solange sie nicht in der für Beschlüsse über die Verwaltung vorgesehenen Weise verändert worden ist.  

Artikel 7

 

1.     Der Eigentümer einer Wohnung oder eines Lokals kann deren architektonischen Elemente, Einrichtungen oder Dienste verändern, solange nicht die Sicherheit des Gebäudes, seine allgemeine Struktur oder seine äußere Gestaltung oder Zustand beschädigt oder verändert wird oder die Rechte eines anderen Eigentümers verletzt werden; die Durchführung solcher Bauarbeiten müssen zuvor demjenigen, der die Gemeinschaft vertritt, mitgeteilt werden. 

In der übrigen Immobilie dürfen keinerlei Veränderungen vorgenommen werden und im Falle der Notwendigkeit von dringlichen Reparaturen ist dies umgehend dem Verwalter mitzuteilen.  

2.     Dem Eigentümer oder Benutzer einer Wohnung oder eines Lokals ist es nicht gestattet, in diesem oder dem Rest der Immobilie Aktivitäten zu entfalten, die aufgrund Satzung verboten sind, die die Liegenschaft beschädigen könnten, oder die die allgemeinen Vorschriften über belästigende, unsaubere, gesundheitsschädliche, gefährliche oder verbotene Aktivitäten verletzen. 

Der Präsident der Gemeinschaft hat auf eigene Initiative oder auf die von eines Eigentümers oder Besitzers die sofortige Unterlassung von demjenigen unter Ankündigung von entsprechenden gerichtlichen Maßnahmen zu verlangen, der die in diesem Absatz verbotenen Aktivitäten ausübt.  

Falls der Störer sein Verhalten fortsetzt, kann der Präsident gegen ihn nach vorheriger Genehmigung durch die Eigentümerversammlung, die zu diesem Zweck einzuberufen ist, Unterlassungsklage erheben, die, soweit in diesem Artikel nichts anderes bestimmt ist, nach den Vorschriften über das Erkenntnisverfahren geführt wird. 

Sobald die Klage unter Beifügung der beweiskräftigen Bescheinigung über das Unterlassungsverlangen gegen den Verletzer und der Bescheinigung über den von der Eigentümergemeinschaft gefaßten Beschluß eingereicht ist, kann der Richter einstweilig die sofortige Unterlassung der verbotenen Aktivität anordnen, unter Hinweis auf eine Strafbarkeit wegen des Delikts des Widerstands gegen die Staatsgewalt. Ebenso kann er im einstweiligen Rechtsschutz jegliche vorläufige Maßnahme anordnen, die notwendig ist, um die Effektivität des Unterlassungsbeschlusses zu sichern. Die Klage ist gegen den Eigentümer oder gegebenenfalls gegen den Besitzer der Wohnung oder des Lokals zu richten.  

Ergeht ein der Klage stattgebendes Urteil, so kann dieses neben der Anordnung der endgültigen Unterlassung der verbotenen Aktivität und der Festsetzung eines entsprechenden Schadenersatzes unter Berücksichtigung der Schwere der Verletzung und dem der Gemeinschaft entstandenem Schaden ebenso das Verbot aussprechen, die Wohnung oder das Lokal für einen Zeitraum nicht länger als 3 Jahre zu nutzen. Falls der Verletzer nicht der Eigentümer ist, kann das Urteil aussprechen, daß alle Rechtsbeziehungen bezüglich der Wohnung oder des Lokals erloschen sind, sowie dessen sofortige Räumung anordnen.

Artikel 8

Die Wohnungen oder Lokale und ihre Zusatzeinrichtungen können Gegenstand materieller Aufteilung sein, um andere kleinere und unabhängige zu bilden. Sie können auch durch Zusammenlegung mit anderen innerhalb desselben Gebäudes angrenzenden Einheiten vergrößert werden oder durch Abteilung eines Teils verkleinert werden.  

In diesen Fällen ist neben der Zustimmung der betroffenen Eigentümer die Zustimmung der Eigentümerversammlung erforderlich, der es obliegt, die neuen Beteiligungsquoten bezüglich der veränderten Wohnungen unter Beachtung des Artikel 5 und ohne Erhöhung der übrigen Quoten festzulegen.

 

Artikel 9

1.Die Pflichten jedes Eigentümers sind die folgenden:  

a.     Die Respektvolle Behandlung der allgemeinen Gemeinschaftseinrichtungen und der übrigen gemeinsamen Elemente, unabhängig davon, ob diese dem gemeinschaftlichen oder ausschließlichen privaten Gebrauch eines  Eigentümers dienen, ob sie sich in dessen Wohnung oder Lokal befinden, durch angemessene Verwendung und unter Vermeidung der Verursachung von Schäden und Beschädigungen. 

b.     Die Instandhaltung der eigenen Wohnung oder des Lokals sowie der eigenen Anlagen, in der Art und Weise, daß von diesen für die Gemeinschaft und die anderen Eigentümer keine Nachteile entstehen. Der Eigentümer ist für selbst oder durch Dritte, für die er die Verantwortung trägt, fahrlässig verursachte Schäden verantwortlich.  

c.     Die Duldung aller Reparaturen in seiner Wohnung oder seinem Lokal, welche die Instandhaltung der Immobilie erfordern, sowie dort unvermeidliche Dienste für die Errichtung von Gemeinschaftseinrichtungen von allgemeinem Interesse zu gestatten, welche in Übereinstimmung mit Artikel 17 beschlossen worden sind, wobei der Betroffene das Recht hat, daß ihm die Eigentümergemeinschaft die entstandenen Schäden ersetzt.  

d.       Die Gewährung des Zutritts zu seiner Wohnung oder seinem Lokal zu den Zwecken, die in den vorherigen   drei Absätzen aufgezählt sind.  

e.     Zur Beteiligung an den allgemeinen Unkosten gemäß der im Titel oder sonst besonders festgelegten Quoten, die für die angemessene Unterhaltung der Immobilie, seiner Dienste, Steuern, Lasten oder Haftungen, die nicht auf einzelne abzuwälzen sind, entstehen.  

Die Forderungen zu Gunsten der Gemeinschaft, die sich aus der Beteiligungspflicht an der Unterhaltung der allgemeinen Ausgaben entsprechend dem fälligen Teil der Quoten des laufenden und vorherigen natürlichen Jahres ableiten, sind Forderungen mit Vorzugscharakter im Sinne des Artikel 1923 CC und haben unbeschadet des Vorrangs von Gehaltsforderungen nach den Arbeitsgesetzbuch Vorrang bezüglich der in Absatz 3, 4 und 5 der genannten Bestimmung aufgelisteten Forderungen.  

Der Erwerber einer Wohnung oder eines Lokals, welche dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegen, haftet mit der erworbenen Immobilie auch bei Eintragung des Erwerbstitels in das Grundbuch für die Summe, die sich aus der Beitragspflicht zu den allgemeinen Ausgaben ergibt und welche von den vorherigen Eigentümern gegenüber der Eigentümergemeinschaft geschuldet werden; die Haftung ist beschränkt auf den für das laufende Jahr fälligen Jahresbeitrag, in dem der Erwerb stattgefunden hat, und den Beitrag des vorhergehenden natürlichen Jahres. Die Wohnung oder das Lokal selbst ist gesetzlich der Erfüllung dieser Pflicht als Haftungsmasse unterworfen.  

In der öffentlichen Urkunde, durch die aufgrund jedweden Titel die Wohnung oder das Lokal übertragen wird, hat der Übertragende zu erklären, daß das Lokal oder die Wohnung mit den Beiträgen zu den allgemeinen Kosten der Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden ist oder aber die jeweils geschuldeten Beträge zu nennen. Der Übertragende hat bei Zeichnung der Urkunde  eine Bescheinigung über den Stand der Schulden gegenüber der Gemeinschaft, welche mit seiner Erklärung übereinstimmen muß, beizubringen. Ohne diese wird die Beurkundung der öffentlichen Urkunde nur zugelassen, wenn der Erwerber ihn von dieser Pflicht ausdrücklich freigestellt. Diese Bescheinigung ist innerhalb von höchstens sieben Tagen ab Beantragung, durch die als Sekretär mit Genehmigung des Präsidenten handelnden Person auszustellen, wobei beide für Fahrlässigkeit in bezug auf die Genauigkeit der Angaben und für die durch die durch verspätete Ausstellung entstehenden Schäden haften.  

f.      Zur Beteiligung entsprechend der Quote an dem Rücklagenfond, welcher von der Eigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und zur Durchführung der Reparaturen an der Immobilie einzurichten ist.  

Der Rücklagenfond, dessen Inhaber stets die Gemeinschaft ist, wird mit einer Summe ausgestattet, die nicht unter 5% des letzen gewöhnlichen Haushaltsplans liegen darf.  

Zu Lasten des Rücklagenfonds kann die Gemeinschaft einen Versicherungsvertrag, welcher die an der Immobilie entstehenden Schäden abdeckt, oder einen Vertrag für die dauerhafte Instandhaltung der Immobilie und ihrer allgemeinen Einrichtungen abschließen.  

g.       Die Beachtung der angemessenen Sorgfalt bei der Nutzung der Immobilie und in Beziehung zu den anderen Eigentümern, sowie die Haftung für Zuwiderhandlungen und für die dadurch diesen zugefügten Schäden.  

h.     Der als Sekretär der Gemeinschaft handelnde Person, ist durch jedes Mittel, welches den Nachweis über den Zugang zuläßt, eine Adresse in Spanien mitzuteilen, die zum Zweck der Zustellungen Ladungen und Mitteilungen aller Art bezüglich der Gemeinschaft dient. In Ermangelung einer solchen Mitteilung wird angenommen, daß die Adresse für Zustellungen von Ladungen und Mitteilungen die der Wohnung oder des Lokals innerhalb der Gemeinschaft ist, wobei diese rechtlich auch dann wirksam sind, wenn sie an den Besitzer der Wohnung oder des Lokals übergeben werden.  

Ist eine Ladung oder Zustellung  versucht worden ist, aber an dem nach den Vorschriften des vorstehenden Absatzes bestimmten Ort nicht möglich ist, gilt diese als zugestellt durch den Aushang an dem Anschlagbrett der Gemeinschaft oder an einen sichtbaren, zu diesem Zweck bestimmten Ort von allgemeiner Nutzung für entsprechende Mitteilungen, unter Angabe des Datums und der Gründe für diese Art der Mitteilung, mit Unterschrift der als Sekretär und mit Genehmigung des Präsidenten handelnden Person. Die auf dieser Art durchgeführte Mitteilung entfaltet nach Ablauf von drei natürlichen Tagen volle Rechtswirkung.

  i.     Die Mitteilung eines Eigentümerwechsels bei der Wohnung oder dem Lokal an die als Sekretär der             Gemeinschaft handelnde Person durch jenes Mittel, welches den Zugang nachweist.

        Wer diese Pflicht nicht erfüllt, ist weiterhin für die nach der Übertragung fällig werdenden Schulden gegenüber der Gemeinschaft gesamtschuldnerisch mit dem neuen Eigentümer verantwortlich, unbeschadet des Rückgriffsanspruchs diesem gegenüber.

Das in dem vorherigen Absatz Bestimmte findet keine Anwendung, wenn irgendeines der im Artikel 13 genannten Verwaltungsorgane von dem Eigentümerwechsel der Wohnung oder des Lokals durch andere Umstände oder aufgrund schlüssigen Handelns des neuen Eigentümers Kenntnis hat, oder wenn der Wechsel offenkundig ist.

2. Betreffend die Anwendung der Bestimmungen des vorhergehenden Absatzes gelten als gemeinschaftliche Kosten solche, die nicht direkt einer oder mehreren Wohnungen oder Lokalen zugerechnet werden können, wobei die Nichtbenutzung eines Dienstes nicht von der Erfüllung der entsprechenden Verpflichtungen entbindet, unbeschadet der Bestimmungen des Artikels 11.2 dieses Gesetzes.

Artikel 10

1. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, die notwendigen Arbeiten für die adäquate Unterhaltung und Instandhaltung der Immobilie sowie ihrer Einrichtungen in der Weise durchzuführen, daß diese die geforderten Bedingungen betreffend die Struktur, Stabilität, Bewohnbarkeit und Sicherheit erfüllen.

2. Die Eigentümer, die sich ungerechtfertigt den von der zuständigen Behörde erlassenen Anweisungen widersetzen oder deren Ausführung verzögern, haften individuell für Sanktionen, die auf dem Verwaltungsweg auferlegt werden können.

3. Bei Meinungsverschiedenheiten über die Art der durchzuführenden Arbeiten entscheidet die Eigentümerversammlung. Die Interessierten können auch einen Schiedsentscheid oder ein technisches Gutachten beantragen, soweit das Gesetz dies zuläßt.

4. Für die Zahlung der Kosten für die Durchführung von Instandhaltungsarbeiten, auf die sich dieser Artikel bezieht, haftet die Wohnung oder das Lokal auf dieselbe Weise und unter den selben Bedingungen, wie es in Artikel 9 für die Gemeinschaftskosten vorgesehen ist.

Artikel 11

1. Kein Eigentümer kann neue Einrichtungen oder Verbesserungen verlangen, die nicht für die angemessene Instandhaltung, Bewohnbarkeit und Sicherheit der Immobilie gemäß dessen Art und Charakteristiken notwendig sind.

2.Werden wirksam Beschlüsse gefaßt, um Erneuerungen durchzuführen, die nach dem vorstehenden Absatz nicht verlangt werden können und deren Quote zur Installation den Betrag von drei normalen monatlichen Beiträgen zu den Gemeinschaftskosten überschreitet, ist der Ablehnende weder an den Beschluß gebunden, noch wird seine Beteiligungsquote verändert. Dies gilt auch für den Fall, daß ihm die Nutzung der Verbesserung oder des Vorteils nicht versagt werden kann.

Wenn der Ablehnende es wünscht, kann er jederzeit an den Vorteilen der neuen Einrichtung teilnehmen. Er hat dann seine Beteiligungsquote für die Kosten der Realisierung und Instandhaltung zahlen, welche unter Anwendung des entsprechenden gesetzlichen Zinssatzes zu aktualisieren sind.

3. Diejenigen Erneuerungen, die einen Teil des Gebäudes für die Nutzung eines Eigentümers unbrauchbar machen, benötigen auf jeden Fall dessen ausdrückliche Zustimmung.

4. Die Umlagen für die Bezahlung der durchgeführten oder durchzuführenden Verbesserungen an der Immobilie gehen zu Lasten desjenigen, der im Moment der Fälligkeit der Beträge für diese Verbesserungen Eigentümer ist.

Artikel 12

Der Bau von neuen Stockwerken und jede andere Veränderung der Struktur oder des Mauerwerks des Gebäudes oder der Gemeinschaftseinrichtungen betreffen den Errichtungstitel und sind dem Verfahren unterworfen, das für dessen Veränderung vorgesehen ist. Der zu fassende Beschluß hat die Art der Veränderung, die Änderung bei der Beschreibung des Grundstücks, der Wohnungen oder Lokale und der Beteiligungsquoten, die hervorgerufen werden, zu bestimmen, sowie den oder die Eigentümer von neuen Wohnungen oder Lokalen zu nennen.

Artikel 13

1.Die Verwaltungsorgane der Gemeinschaft sind folgende:

     a) Die Eigentümerversammlung.

     b) Der Präsident und ggf. die Vizepräsidenten.

     c) Der Sekretär.

     d) Der Verwalter.

In den Statuten oder durch Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung können andere Verwaltungsorgane der Gemeinschaft geschaffen werden, was jedoch nicht dazu führen darf, daß die Funktionen oder die Haftung gegenüber Dritten eines der Organe, die durch dieses Gesetz den vorstehenden Organen zugewiesen sind, vermindert werden.

2. Der Präsident wird aus dem Kreise der Eigentümer gewählt und benannt, subsidiär auch turnusmäßig oder durch Los bestimmt. Die Bestimmung ist verpflichtend, wobei der designierte Eigentümer vom Richter seine Ablösung innerhalb von einem Monat nach Wahl unter Angabe von Gründen beantragen kann. Der Richter entscheidet nach dem Verfahren, das in Artikel 17.3 geregelt ist,

abschließend die geeigneten Maßnahmen, wobei er gegebenenfalls in demselben Beschluß den Eigentümer benennt, der vorübergehend das Amt des Präsidenten ausübt, bis dieses innerhalb der Frist, die der gerichtliche Beschluß festlegt, das Amt neu besetzt wird.

Ebenfalls kann der Richter angerufen werden, wenn es der Eigentümerversammlung aus irgendeinem Grund unmöglich ist, einen Präsidenten der Gemeinschaft zu bestimmen.

3. Dem Präsidenten obliegt die gesetzliche gerichtliche und außergerichtliche Vertretung der Gemeinschaft, bezüglich aller Angelegenheiten, die die Gemeinschaft betreffen.

4. Die Existenz von Vizepräsidenten ist optional. Deren Ernennung erfolgt nach demselben Verfahren wie das zur Ernennung des Präsidenten.

Aufgabe des Vizepräsidenten oder der Vizepräsidenten nach ihrem Rang ist es, den Präsidenten im Fall der Abwesenheit, Vakanz oder Unabkömmlichkeit zu vertreten, sowie, ihm bei seinen Funktionen entsprechend den Vorschriften, die die Eigentümerversammlung vorgibt, hilfreich beiseite zu stehen..

5. Die Aufgaben des Sekretärs und des Verwalters werden durch den Präsidenten der Gemeinschaft wahrgenommen, wenn die Satzung oder die Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluß nicht vorsehen daß diese Aufgaben getrennt von der Präsidentschaft wahrgenommen werden.

6. Die Funktionen des Sekretärs und des Verwalters können durch eine Person ausgeübt werden oder unabhängig voneinander benannt werden.

Das Amt des Verwalters oder gegebenenfalls das des Sekretärs und Verwalters kann durch jeden Eigentümer oder durch jede natürliche Personen mit ausreichender beruflicher und gesetzlich anerkannten Qualifikation für die Ausübung solcher Funktionen ausgeübt werden. Das Amt kann auch auf Körperschaften oder juristische Personen entsprechend der gesetzlichen Regelung ausgeübt werden.

7. Sieht die Satzung der Gemeinschaft nichts anderes vor, so beträgt die Amtszeit der Verwaltungsorgane ein Jahr.

Die Ernannten können durch Beschluß einer außerordentlich einberufenen Eigentümerversammlung von ihrem Mandat vorzeitig abgelöst werden.

8. Übersteigt die Anzahl der Eigentümer von Wohnungen oder Lokalen eines Gebäudes vier nicht, so können diese die in Artikel 398 des Código Civil vorgesehene Verwaltungsform annehmen, wenn sie dies ausdrücklich in die Satzung aufnehmen.

Artikel 14

Die Eigentümerversammlung hat folgende Aufgaben:

a. Die Benennung und Abwahl der Personen, die die in dem vorstehenden Artikel genannten Ämter ausüben, sowie die Entscheidung über Beschwerden der Eigentümer von Wohnungen oder Lokalen bezüglich deren Amtsausübung.

b. Der Beschluß über den voraussichtlichen Kosten- und Einnahmeplan und die entsprechenden Konten.

c. Der Beschluß über Kostenvoranschläge und Ausführungen aller Bauarbeiten Instandsetzung der Liegenschaft, seien sie ordentlicher und außerordentlicher Art. Von dem Verwalter wird sie über die Ausführung dringender Maßnahmen in Übereinstimmung mit Artikel 20.c) informiert.

d. Der Beschluß und die Änderung der Statuten, sowie die Bestimmung einer Hausordnung.

e. Die Obhut und Entscheidung über alle anderen Angelegenheiten von allgemeinem Interesse der Gemeinschaft, wobei sie die notwendigen oder geeigneten Maßnahmen für einen besseren gemeinsamen Betrieb trifft.

Artikel 15

1. Die Anwesenheit bei der Eigentümerversammlung kann persönlich, durch gesetzliche oder rechtsgeschäftliche Vertretung vorgenommen werden, wobei im letzteren Fall zum Nachweis der Vollmacht ein von dem Eigentümer unterzeichnetes Schreiben ausreichend ist.

Gehört eine Wohnung oder ein Lokal mehreren Eigentümern zu gesamthänderischem Miteigentum, benennen diese zusammen einen Vertreter zur Teilnahme und Abstimmung bei den Versammlungen.

Besteht an einer Wohnung oder einem Lokal ein Nießbrauchrecht, so kommt die Teilnahme und Abstimmungsbefugnis dem Eigentümer zu, welcher außer bei gegenteiliger Erklärung durch den Nießbrauchnehmer als vertreten gilt, wobei die Delegierung jedoch ausdrücklich erfolgen muß, sofern es sich um Beschlüsse gemäß Artikel 17 Nr. 1 handelt oder über außerordentliche Bauarbeiten oder Verbesserungen Beschlüsse  gefaßt werden sollen.

2. Die Eigentümer, die zu Beginn der Versammlung sich nicht mit der Bezahlung der fälligen Schulden gegenüber der Gemeinschaft auf dem Laufenden befinden und diese auch nicht gerichtlich angefochten oder  gerichtlich oder notariell hinterlegt haben,  können an der Versammlung teilnehmen, ohne ein Recht auf Stimmabgabe zu besitzen. Das Protokoll der Versammlung hat wiederzugeben die Eigentümer, die vom Stimmrecht ausgeschlossen sind, wobei deren Person und Beteiligungsquote an der Gemeinschaft zur Erreichung der nach diesem Gesetz vorgeschriebenen Mehrheiten nicht berechnet wird.

Artikel 16

1. Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal pro Jahr statt, um den Haushalt und die Konten zu verabschieden. Sie wird zu allen weiteren Anlässen abgehalten, die der Präsident für erforderlich hält oder auf Antrag eines Viertels der Eigentümer oder auf Antrag so vieler Eigentümer, die mindestens 25 % der Beteiligungsquoten repräsentieren.

2. Die Einberufung der Versammlungen erfolgt durch den Präsidenten, oder anderenfalls durch die Veranlasser der Versammlung unter Angabe der zu behandelnden Angelegenheiten, des Ortes, dem Tag und der Uhrzeit zu der sie im ersten oder gegebenenfalls im zweiten Aufruf abgehalten wird; die Ladung ist gemäß der Artikel 9 vorgesehenen Form durchzuführen. Die Ladung hat eine Aufstellung der Eigentümer zu enthalten, die sich mit der Bezahlung ihrer fälligen Schulden gegenüber der Gemeinschaft in Verzug befinden, sowie einen Hinweis darauf, daß diese von dem Recht auf Abstimmung ausgeschlossen sind, wenn die gemäß Artikel 15 Nr. 2 aufgestellten Voraussetzungen vorliegen.

Jeder Eigentümer kann verlangen, daß die Eigentümerversammlung sich mit einem Thema von Interesse für die Gemeinschaft beschäftigt und darüber entscheidet. Zu diesem Zweck hat der Eigentümer ein Schreiben an den Präsidenten richten, in dem er deutlich spezifiziert, welche Angelegenheiten der Eigentümer zu behandeln wünscht, der Präsident hat diese Punkte in die Tagesordnung der nächsten Versammlung mit einzuschließen.

Ist bei der Eigentümerversammlung beim ersten Aufruf nicht die Mehrheit der Eigentümer anwesend, die gleichzeitig die Mehrheit der Beteiligungsquoten repräsentiert, erfolgt ein zweiter Aufruf der Versammlung, wobei es in diesem Fall keine Mindeststimmenzahl gibt.

 Die Versammlung findet beim zweiten Aufruf an dem Ort, Tag und zu der Uhrzeit statt, die bei der Ladung zum ersten Aufruf angegeben wurden, wobei sie kann an demselben Tag stattfinden, wenn mindestens eine halbe Stunde seit dem ersten Aufruf verstrichen ist. Andernfalls ist die Versammlung entsprechend der Voraussetzungen dieses Artikels innerhalb der nächsten 8 Tage nach der nicht abgehaltenen Versammlung neu einzuberufen, wobei die Benachrichtigungen mindestens 3 Tage vorher in Umlauf gebracht werden muß.

Die Ladung zur ordentlichen Jahreseigentümerversammlung ist mindestens mit einer Frist von 6 Tagen vorzunehmen. Für die außerordentlichen Versammlungen ist die Ladung so vorzunehmen, daß es allen Interessenten möglich ist, von ihr Kenntnis nehmen können. Die Eigentümerversammlung kann sich auch wirksam ohne vorherige Einberufung durch den Präsidenten stattfinden, wenn die Gesamtheit der Eigentümer zusammenkommen und dies so beschließen.

Artikel 17

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung unterliegen folgenden Regeln:

1. Einstimmigkeit ist nur für die Gültigkeit solcher Beschlüsse erforderlich, die den Beschluß oder die Änderung der in der Teilungserklärung oder in der Satzung der Gemeinschaft enthaltenen Regeln bedeuten.

Die Einrichtung oder Abschaffung von Fahrstuhl-, Pförtner-, Hausmeister-, Bewachungs- oder anderer gemeinsamer Einrichtungen von allgemeinem Interesse, auch wenn sie eine Änderung der Teilungserklärung oder der Satzung bedeuten, erfordern die Zustimmung von 3/5 aller Eigentümer, welche gleichzeitig 3/5 der Beteiligungsquoten repräsentieren. Für die Vermietung gemeinsamer Einrichtungen, für die keine besondere Nutzung innerhalb der Immobilie bestimmt ist, ist gleichfalls die Zustimmung von 3/5 aller Eigentümer, welche gleichzeitig 3/5 der Beteiligungsquoten repräsentieren und gegebenenfalls die Zustimmung des unmittelbar betroffenen Eigentümers erforderlich.

Die Durchführung von Bauarbeiten oder die Einrichtung von gemeinsamen Einrichtungen, die der Abschaffung architektonischer Hindernisse, die den Zugang oder die Mobilität von Behinderten erschweren, bedürfen, auch wenn dies eine Änderung der Teilungserklärung oder der Satzung zur Folge hat, der Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer, welche zugleich die Mehrheit der Beteiligungsquoten repräsentieren.

Als Ja- Stimmen mit den Folgen der vorherigen Absätze dieses Artikels werden auch die Stimmen der in der Versammlung abwesenden und ordnungsgemäß geladenen Personen gewertet, die über den gefaßten Beschluß ordnungsgemäß gemäß Artikel 9 informiert wurden, jedoch ihre gegenteilige Meinung nicht innerhalb von 30 natürlichen Tagen an die die Funktionen des Sekretärs der Gemeinschaft ausübende Person durch irgendeine dem Nachweis zugängliche Art mitteilt.

Die gemäß dieser Vorschrift gültig gefaßten Beschlüsse verpflichten alle Eigentümer.

2. Die Installierung neuer gemeinsamer oder die Anpassung der vorhandenen Infrastrukturen für den Zugang zu geregelten den Dienstleistungen der Telekommunikation gemäß dem königlichen Gesetzdekret 1/1998 vom 27.02., ebenso wie die Installierung gemeinsamer oder einzeln genutzter Solaranlagen oder die Einrichtung neuer Infrastruktur, die notwendig ist zum Zugang zu neuer gemeinsamer Energieversorgung, können auf Antrag eines jeden Eigentümers durch 1/3 der Gemeinschaftsmitglieder, welche ihrerseits 1/3 der Beteiligungsquoten innehaben, beschlossen werden.

Die Gemeinschaft kann weder die Kosten der Installierung oder der Anpassung solcher gemeinsamen Infrastrukturen, noch die der späteren Instandhaltung oder Wartung mit auf die Eigentümer abwälzen, die nicht ausdrücklich bei der Versammlung für den Beschluß gestimmt haben.

Sollten diese jedoch später den Zugang zu den Dienstleistungen der Telekommunikation oder der Energielieferanten beantragen und dies die Nutzung der neuen oder der angepaßten bereits vorhandenen Installationen zu Folge haben, so kann ihnen dies immer dann genehmigt werden, wenn sie den Betrag, der ihnen damals entsprochen hätte, unter Anwendung des entsprechenden aktuellen gesetzlichen Zinssatzes zahlen.

Unbeschadet das eben in Bezug auf die Instandhaltungs- und Wartungskosten gesagte, ist die neu installierte Infrastruktur im Sinne dieses Gesetz als Gemeinschaftselement anzusehen.

3. Für die Gültigkeit der übrigen Beschlüsse genügt die Mehrheit der Stimmen der Gesamtheit der Eigentümer, welche ihrerseits die Mehrheit der Beteiligungsquoten repräsentieren.

Im zweiten Aufruf sind die von der Mehrheit der Anwesenden gefaßten Beschlüsse gültig, wenn diese Mehrheit mehr als die Hälfte des Wertes der Beteiligungsquoten der Anwesenden repräsentiert.

Kann die Mehrheit nicht entsprechend des in den vorstehenden Absätzen geregelten Verfahrens erreicht werden, entscheidet der Richter auf Antrag einer Partei innerhalb eines Monats nach zweiten Eigentümerversammlung nach Ladung und Anhörung der widerstreitenden Parteien innerhalb von 20 Tagen nach der Antragstellung gemäß den Regeln des billigen Ermessens, wobei auch über die Zahlung der Kosten entschieden wird.

Artikel 18

1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind vor Gericht nach den Vorschriften der allgemeinen Prozessordnung in folgenden Fällen anfechtbar:

a.     Insofern sie gegen das Gesetz sind oder gegen die Satzung der Eigentümergemeinschaft verstoßen.

b.     Wenn sie die Interessen der Gemeinschaft zu Gunsten eines oder mehrerer Eigentümer schwerwiegend verletzen.

c.     Wenn sie eine schwerwiegende Benachteiligung für einen Eigentümer darstellen, der juristisch nicht zu deren Duldung verpflichtet ist, oder wenn sie unter Anwendung von Rechtsmißbrauch gefaßt worden sind.

2. Berechtigt zur Anfechtung dieser Beschlüsse sind die Eigentümer, die bei der Versammlung nicht zugestimmt haben, aus irgendeinem Grund abwesend waren, sowie diejenigen, denen unrechtmäßig das Stimmrecht entzogen wurde. Um die Beschlüsse der Versammlung anzufechten, muß der Eigentümer mit der Zahlung sämtlicher fälliger Schulden gegenüber der Gemeinschaft auf dem Laufenden sein oder diese vorher gerichtlich hinterlegen. Diese Regelung findet keine Anwendung für die Anfechtung von Beschlüssen der Versammlung bezüglich der Festsetzung oder der Änderung der Beteiligungsquoten unter den Eigentümern, auf die sich Artikel 9 bezieht.

3. Der Anspruch verjährt innerhalb von drei Monaten nach Beschlußfassung durch die Eigentümerversammlung, außer es handelt sich um Handlungen gegen das Gesetz- oder die Satzung, dann verjährt der Anspruch nach Ablauf eines Jahres. Für die abwesenden Eigentümer wird besagte Frist ab der Mitteilung des Beschlusses in Übereinstimmung mit nach dem in Artikel 9 geregelten Verfahren berechnet.

4. Die Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung hebt nicht ihre Vollziehbarkeit auf, es sei denn, daß der Richter dies einstweilig auf Antrag des Klägers und nach Anhörung der Eigentümergemeinschaft einen Beschluß faßt.

Artikel 19

1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung werden in ein Protokollbuch aufgenommen, welches vom Registerbeamten des Grundbuchamtes gemäß der durch Grundbuchordnung festgelegten Form beglaubigt wird.

2. Das Protokoll einer jeder Eigentümerversammlung hat zumindest folgende Angaben zu enthalten:

a. Das Datum und den Ort der Versammlung.

b. Den Verfasser der Einberufung und gegebenenfalls die Eigentümer, welche diese einberufen haben.

c. Ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Versammlung handelt, mit Hinweis darauf ob sie in erster oder zweiter Einberufung abgehalten wurde.

d. Die Auflistung aller Anwesenden unter Angabe ihrer Ämter, sowie die vertretenen Eigentümer und auf jeden Fall die Angabe der jeweiligen Beteiligungsquoten.

e. Die Tagesordnung der Versammlung.

f. Die gefaßten Beschlüsse und falls es für die Gültigkeit des Beschlusses von Bedeutung sein sollte, die Angabe der Namen der Eigentümer,  welche für und gegen den Beschluß gestimmt haben, sowie die Beteiligungsquoten, die sie repräsentieren.

3. Das Protokoll muß mit den Unterschriften des Präsidenten und des Sekretärs bei Beendigung der Versammlung oder innerhalb der folgenden zehn Tage geschlossen werden. Ab Abschluß des Protokolls werden die Beschlüsse vollstreckbar, es sei denn, das Gesetz sieht gegenteiliges vor.

Das Protokoll der Versammlungen wird den Eigentümern in Übereinstimmung mit dem in Artikel 9 geregelten übersendet.

Heilbar sind diejenigen Defekte und Fehler des Protokolls immer dann, wenn dieses unmißverständlich das Datum und den Ort der Abhaltung der Versammlung, die vertretenen oder persönlich anwesenden Eigentümer, und die gefaßten Beschlüsse, mit Angabe der Ja- und Neinstimmen, wie auch der entsprechenden Beteiligungsquoten angibt und das Protokoll vom Präsidenten und dem Sekretär unterschrieben  worden ist. Besagte Heilung muß vor der nächsten Eigentümerversammlung durchgeführt werden, welche die Heilung genehmigen muß.

2. Der Sekretär hat die Protokollbücher der Eigentümerversammlung aufzubewahren. Ebenfalls hat er während einer Frist von fünf Jahren, die Einberufungen, Mitteilungen, Bevollmächtigungen und die übrigen für die Versammlungen relevanten Unterlagen aufzubewahren.

Artikel 20

Der Verwalter hat folgende Aufgaben:

a. Er über das gute Funktionieren des Hauses, seiner Einrichtungen und Dienste zu wachen und zu diesem Zweck die geeigneten Hinweise und Warnungen an die Eigentümer zu richten.

b. Er hat rechtzeitig den Plan für vorhersehbare Ausgaben vorzubereiten und die notwendigen Maßnahmen diesbezüglich vorzuschlagen.

c. Er hat sich um die Instandhaltung und Unterhaltung des Gebäudes zu sorgen, wobei er dringende Reparaturen und Maßnahmen in Auftrag zu geben hat und den Präsidenten oder gegebenenfalls die Eigentümer umgehend darüber zu informieren hat.

d. Er führt die  gefaßten Beschlüsse in Bezug auf Bauarbeiten aus und nimmt die anhängigen Zahlungen beziehungsweise Rechnungsstellungen vor.

 e. Er handelt gegebenenfalls als Sekretär der Eigentümerversammlung und bewahrt für die Eigentümer die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft auf.

f. Alle anderen Aufgaben, die ihm von der Eigentümerversammlung übertragen werden.

Artikel 21

1. Die Pflichten, auf die sich Artikel 9, Absätze e) und f) beziehen, müssen von dem Eigentümer einer Wohnung oder eines Lokals innerhalb der von der Eigentümerversammlung bestimmten Zeit und Art erfüllt werden. Anderenfalls kann der Präsident oder Verwalter dies nach dem von diesem Artikel vorgesehenen Verfahren gerichtlich durchsetzen, sofern dies von der Versammlung beschlossen wurde.

 2. Die Anwendung dieses Verfahrens erfordert die vorherige Bestätigung des Beschlusses der Versammlung, wobei die Abrechnung der Schulden bei der Eigentümergemeinschaft durch die Person zu billigen ist, die als Sekretär für diese mit Genehmigung des Präsidenten handelt, immer vorausgesetzt, daß dieser Beschluß den betroffenen Eigentümern gemäß dem in Artikel 9 geregelten Verfahren zugestellt worden ist.

3. Die örtliche Zuständigkeit liegt ausschließlich beim Richter des Orts der Liegenschaft der Immobilie, wobei die anwaltliche Vertretung oder ein Prozeßbevollmächtigter vorbehaltlich der Bestimmung des Absatzes 10 dieses Artikels nicht verpflichtend ist.

4. Der Prozeß wird durch eine zusammenfassende Klageschrift, der die Bescheinigung gemäß Absatz 2 dieses Artikels hinzuzufügen ist, eingeleitet. Falls der vorherige Inhaber gesamtschuldnerisch für die Zahlung der Schuld haftet, unbeschadet seines Rückgriffsanspruchs gegen den aktuellen Eigentümer, so muß dieser gemeinsam mit verklagt werden. Auf jeden Fall muß der im Grundbuch eingetragene Eigentümer verklagt werden.

5. Nach Einreichung und Zulassung der Klage fordert der Richter den Beklagten auf, innerhalb von zwanzig Tagen unter Nachweis gegenüber dem Gericht an den Kläger zu zahlen, oder aber vor dem Gericht zu erscheinen und in einer Klageerwiderung die Gründe darzulegen, weshalb er nach seiner Ansicht die geforderte Summe ganz oder teilweise nicht schuldet. Die Aufforderung ist an dem vom Schuldner zuvor genannten Wohnsitz in Spanien zuzustellen, oder sofern diese Angabe fehlt, in der Wohnung oder dem Lokal, mit Belehrung, daß bei Nichtzahlung oder Nichterscheinen vor Gericht ohne Erklärung für die Zahlungsverweigerung gegen Ihn die Vollstreckung gemäß der folgenden Nummer eingeleitet werden wird.

6. Erscheint der Beklagte weder vor Gericht, noch verteidigt er sich gegen die Klage, so erläßt der Richter einen Beschluß, durch den Vollstreckung eingeleitet wird, nach dem für die für gerichtliche Urteile vorgesehen Verfahren, in der Höhe der geschuldeten Summe zuzüglich der Zinsen und vorgesehenen Kosten, sowie der vorherigen außergerichtlichen Kosten für die Zustellungen der Schuldabrechnung, wenn diese notariell erfolgt sind.

Der Antragsteller dieses Prozesses und der Schuldner, gegen den vollstreckt wird, können nicht in einem weiteren Hauptverfahren die geforderten Beträge beanspruchen oder die Rückgabe des bei der Vollstreckung erhaltenen verlangen.

Ab der gerichtlichen Anordnung der Vollstreckung wird die Schuld mit dem gesetzlichen Zins zuzüglich zwei Punkte verzinst.

7. Zahlt der Schuldner auf die Aufforderung, so wird ihm, sobald er die Zahlung nachweist, das Dokument, aus dem Schuld hervorgeht übergeben und das Verfahren eingestellt.

Dessen ungeachtet hat der Schuldner die in Nummer 10 dieses Artikels angezeigten Kosten und die im vorherigen Absatz genannten Ausgaben zu tragen.

8. Trägt der Schuldner in der Klageerwiderung die Gründe für die Nichtzahlung der ganzen oder eines Teils der Schuld vor, führt der Richter nach Zustellung der Klageerwiderung an den Kläger und ab dem Zeitpunkt der Anberaumung der mündlichen Verhandlung das Verfahren im Verbalverfahren weiter. Dessen ungeachtet kann der Kläger nach der Klageerwiderung die vorläufige Pfändung der Güter des Schuldners in ausreichender Höhe zur Sicherung der geforderten Summe, der Zinsen und Gerichtskosten beantragen.

Der Richter wird in jedem Fall die vorläufige Pfändung anordnen, ohne daß der Kläger Sicherheit hinterlegen muß. Der Schuldner kann die Pfändung abwehren durch Beibringung einer Bankbürgschaft in der im vorläufigen Pfändungsbeschluß vorgesehenen Höhe leistet.

9. Erscheint der Schuldner innerhalb der gesetzten Frist vor Gericht und wehrt er sich teilweise gegen die Zahlung durch Einwendung einer überhöhten Forderung, so wird dieser Einwand nur zugelassen, wenn er Nachweis erbringt, daß er die Zahlung beziehungsweise die Zurverfügungstellung der durch ihn anerkannten Summe für den Kläger bereits vor der Klageerhebung vorgenommen hat. Wird die Erwiderung mit einer überhöhten Forderung begründet, so kann die vorläufige Pfändung nur für den Betrag beantragt werden, der die vom Schuldner nicht bezahlte Summe ergibt.

10. Das gefällte Urteil hat Rechtskraft.

Die Gerichtskosten werden derjenigen Prozeßpartei auferlegt, deren Ansprüche ganz abgelehnt worden sind. Wird der Klage teilweise stattgegeben, so trägt jede Partei die durch sie verursachten Kosten, sowie die Hälfte der gemeinsamen Kosten. Der Kostenausspruch schließt die Honorare der Rechtsanwälte und Prozeßbevollmächtigten der obsiegenden Partei ein, sofern deren Dienste bei der Klage oder der Klageerwiderung in Anspruch genommen wurden.

11. Während des Verfahrens können die nach der Klageeinreichung fällig gewordene Beiträge akkumuliert werden, ohne daß dazu die Verfahrenshandlungen zu wiederholen sind, wobei die vor der Klageerweiterung durchgeführten Prozeßhandlungen als gemeinsam für alle Forderungen durchgeführt angesehen werden. Diese Möglichkeit wird auf die Verfahren der Urteilsvollstreckung ausgedehnt.

Die Klageerweiterung während des Verfahrens wegen der nach der Klageerhebung fällig gewordenen Schulden gegenüber der Gemeinschaft erfordert die vorherige Bestätigung dieser durch eine neue Bescheinigung des Beschlusses, der die Abrechnung in Übereinstimmung mit Absatz 2 genehmigt.

12. Das Rechtsmittel gegen das Urteil wird nicht zugelassen, wenn der Beklagte bei Einreichung des Rechtsmittels nicht nachweist, daß er die Summe, zu deren Zahlung er verurteilt worden ist, bereits bezahlt oder hinterlegt hat.

Spricht das Urteil die Zahlung wegen Nichtleistung von fälligen Beträgen aus, so wird das Rechtsmittel als zurückgenommen betrachtet, wenn der Rechtsmittelführer während des Verfahrens die fällig werdenden Beiträge nicht weiter zahlt oder hinterlegt.

Artikel 22

1. Gegenüber Dritten haftet die Eigentümergemeinschaft für ihre Schulden mit allen Vermögenswerten und Zahlungsforderungen zu ihren Gunsten. Subsidiär kann sich der Gläubiger nach einer vorherigen Zahlungsaufforderung auch gegen jeden Eigentümer wenden, wenn dieser Partei eines entsprechenden Verfahrens über die ihm obliegende Beteiligungsquote gewesen ist, bis zur Höhe des geschuldeten Betrages.

2. Jeder Eigentümer kann sich der Vollstreckung widersetzen, wenn er nachweist, daß er sich mit der Gesamtheit seiner fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft zum Zeitpunkt der Zahlungsaufforderung gemäß dem vorherigen Absatz auf dem Laufenden befindet.

Zahlt der Schuldner bei Zahlungsaufforderung, so hat er die bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen Kosten gemäß seinem Anteil zu tragen.

Artikel 23

Der Ordnung des Wohnungseigentums erlischt:

1. Mit der Zerstörung des Gebäudes, wenn es keine gegenteilige Vereinbarung gibt. Von einer Zerstörung ist auszugehen, wenn die Kosten für die Wiedererrichtung 50 % des Wertes des Grundstücks zum Zeitpunkt des Schadenfalles übersteigen, es sei denn, der Überschuß dieser Kosten wird von einer Versicherung abgedeckt.

2. Durch Umwandlung in einfaches Eigentum oder Miteigentum.

Kapitel 3

Ordnung der privaten Immobilienkomplexe

Artikel 24

1. Die spezielle Art des Eigentums, die durch Artikel 396 des Código Civil geregelt wird, ist auf diejenigen privaten Immobilienkomplexe anzuwenden, die die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

a) Sie müssen in zwei oder mehr unabhängigen Bebauungen oder Parzellen errichtet sein, deren Hauptnutzung Wohn-  oder Geschäftszwecken dient.

b) Die Eigentümer dieser Immobilien, Wohnungen oder Lokale, die horizontal geteilt sind, haben mit untrennbarem Charakter zu besagtem Recht einen unteilbaren Miteigentumsanteil über andere unbewegliche Elemente, Wege, Einrichtungen oder Dienste.

2. Die privaten Immobilienkomplexe, auf die sich der vorstehende Absatz bezieht, können:

a) Eine einzige Eigentümergemeinschaft entsprechend der Verfahren, die in Artikel 5 Absatz 2 vorgesehen sind, schaffen. In diesem Fall sind sie den Vorschriften dieses Gesetzes unterworfen, welches in seiner Gesamtheit Anwendung  findet.

b) Sich als Gruppierung von Eigentümergemeinschaften zusammenschließen. Zu diesem Zweck ist es erforderlich, daß die Teilungserklärung der neuen zusammengeschlossenen Eigentümergemeinschaft durch den Alleineigentümer des Komplexes oder durch die Präsidenten aller zu integrierenden Eigentümergemeinschaften, die hierzu vorher durch Mehrheitsbeschluß ihrer jeweiligen Eigentümerversammlungen beauftragt worden sein müssen, beurkundet wird. Die Teilungserklärung hat die Beschreibung des Immobilienkomplexes in seiner Gesamtheit und die seiner gemeinschaftlichen Elemente, Wege, Einrichtungen und Dienste zu enthalten. Ebenso ist die Beteiligungsquote der einzelnen integrierten Gemeinschaft festzusetzen, wobei gemeinschaftlich für ihre Verpflichtungen zum Beitrag zu den allgemeinen Kosten der gruppierten Gemeinschaft haften. Die Teilungserklärung und die Statuten der gruppierten Gemeinschaft können in das Grundbuch eintragungsfähig.

3. Die gruppierte Eigentümergemeinschaft, auf die sich der vorstehende Absatz bezieht, genießt in jeglicher Hinsicht die gleiche juristische Situation wie die Eigentümergemeinschaften unterliegt den Vorschriften dieses Gesetzes mit folgenden Besonderheiten:

a) Sofern es keinen gegenteiligen Beschluß gibt, ist die Eigentümerversammlung zusammengesetzt aus den Präsidenten der zusammengefügten Eigentümergemeinschaften zusammengesetzt, wobei diese die Vertretung der Gesamtheit jeder Gemeinschaft übernehmen.

b) Die Fassung von Beschlüssen, für die das Gesetz die qualifizierte Mehrheiten verlangt, muß zuvor mit der entsprechenden Mehrheit in jeder einzelnen Eigentümerversammlung der Gemeinschaften, die in dem Zusammenschluß integriert sind, erfolgen.

c) Unbeschadet eines gegenteiligen Beschlusses der Versammlung ist auf die zusammengefaßte Gemeinschaft der Artikel 9 dieses Gesetzes über die Rücklagenfonds nicht anzuwenden.

Die Befugnisse der Verwaltungsorgane der zusammengesetzten Gemeinschaft beziehen sich ausschließlich auf die gemeinschaftlichen unbeweglichen Elemente, Wege, Einrichtungen und Dienste. Ihre Beschlüsse können auf keinen Fall diejenigen Befugnisse beschneiden, die den Verwaltungsorganen der einzelnen zusammengefaßten Eigentümergemeinschaften der gruppierten Eigentümergemeinschaft zukommen.

4. Auf die privaten Immobilienkomplexe, die keine der juristischen Formen annehmen, die in Artikel 2 vorgesehen sind, finden die Vorschriften dieses Gesetzes unter Berücksichtigung derjenigen Vereinbarungen, die die Miteigentümer unter sich treffen, ersatzweise Anwendung, wobei die gleichen Besonderheiten des vorherigen Absatzes gelten.

Zusatzbestimmung

1. Unbeschadet der Vorschriften, die die Autonomen Regionen im Rahmen ihrer Kompetenzen treffen, unterliegt die Bildung des Rücklagenfonds gemäß Artikel 9.1.f) folgenden Regeln:

a) Der Rücklagenfond muß in dem Moment der Verabschiedung des ordentlichen Haushalts der Gemeinschaft durch die Eigentümerversammlung eingerichtet werden, der sich auf das unmittelbar auf das Inkrafttreten dieser Vorschrift folgende Haushaltsjahr bezieht.

Neue Eigentümergemeinschaften haben den Reservefond beim Beschluß des ersten ordentlichen Haushalt einzurichten.

b) Im Moment der erstmaligen Einrichtung hat der Fond eine Summe zu enthalten, die nicht geringer sein darf als 2,5 % des ordentlichen Haushalts der Gemeinschaft. Zu diesem Zweck müssen die Eigentümer zuvor die notwendigen Zahlungen entsprechend ihrer Beteiligungsquote vornehmen.

c) Bei der Verabschiedung des ordentlichen Jahreshaushalts, der unmittelbar auf das Haushaltsjahr folgt, in dem  der Rücklagenfond erstmalig gebildet wurde, hat dieser als Mindestsumme denjenigen Betrag zu erreichen, der in Artikel 9 vorgesehen ist.

2. Der Bestand des Rücklagenfonds darf zu keinem Zeitpunkt des Haushaltsjahrs unter das gesetzlich vorgeschriebene Minimum fallen.

Die während des vorveranschlagten Haushaltsjahres aus dem Fonds entnommenen Beträge zur Bezahlung von Instandhaltungs- und Reparaturkosten der Liegenschaft entsprechend den Vorschriften dieses Gesetzes, sind bei der Berechnung des Mindestbetrags zu berücksichtigen.

Zu Beginn des folgenden Haushaltsjahres sind diejenigen notwendigen Zahlungen vorzunehmen, um die aus dem Rücklagenfond entnommenen Beträge gemäß dem vorstehenden Absatz zu decken.

Übergangsvorschriften

Erstens. Dieses Gesetz regelt alle Eigentümergemeinschaften, unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt sie gegründet wurden, und was der Inhalt ihrer Satzungen ist, wobei letztere angewandt werden können, wenn sie dem Inhalt dieses Gesetzes widersprechen.

In einem Zeitraum von zwei Jahren ab der Veröffentlichung dieses Gesetzes im Staatsanzeiger müssen die Eigentümergemeinschaften ihre Satzungen auf die Vorschriften dieses Gesetzes anpassen, sofern sie diesem widersprechen.

Nach Ablauf der zwei Jahre kann jeder Eigentümer die von dieser Vorschrift vorgesehene Anpassung entsprechend dem in Artikel 16 Nr. 2 geregelten Verfahren gerichtlich beantragen.

Zweitens. Soweit in den gegenwärtigen Satzungen Vorkaufsrechte zu Gunsten von Eigentümern vorgesehen sind, gelten diese als abgeändert in dem Sinne, daß diese Vorkaufsrechte unwirksam sind. Dies gilt unbeschadet, daß eine neue Eigentümerversammlung durch eine Mehrheit von mindestens 80 % der Eigentümer die Beibehaltung der Vorkaufsrechte zu Gunsten der Mitglieder der Gemeinschaft beschließt.

Schlußbestimmung

Alle Vorschriften, die diesem Gesetz widersprechen, treten außer Kraft.