Das spanische Wohnungseigentumsgesetz
(Ley 8/1999, de 6 de abril)
Kapitel I
Allgemeine Vorschriften
Das vorliegende Gesetz zum Gegenstand die Regelung der besonderen Form des
Eigentums, die durch Artikel 396 des Código Civil aufgestellt wird und als
horizontales Eigentum (folgend Wohnungseigentum) bezeichnet wird.
In diesem Gesetz werden auch die Teile eines Gebäudes als Lokale
bezeichnet, die unabhängig nutzbar sind, da sie einen Ausgang zu einem
Gemeinschaftselement desselben oder zu einer öffentlichen Straße haben.
Dieses Gesetz wird angewendet auf:
a.
Die Eigentümergemeinschaften, die unter Anwendung des Artikel 5
errichtet worden sind.
b. Die Gemeinschaften, die die Voraussetzungen des Artikel 396 des Código Civil erfüllen und keinen Errichtungstitel über Wohnungseigentum (folgend Teilungserklärung) gezeichnet haben.
Auf
diese Gemeinschaften finden auf jeden Fall die Vorschriften dieses Gesetzes bezüglich
der juristischen Ordnung des Eigentums,
deren Sondereigentumsteile und Gemeinschaftseinrichtungen, sowie bezüglich der
wechselseitigen Rechte und Pflichten der Miteigentümer Anwendung.
c.
Auf die privaten Immobilienkomplexe, im Rahmen der Vorschriften dieses
Gesetzes.
Gemäß dem im Artikel 396 des Código Civil geregelten Eigentum steht jedem
Eigentümer einer Wohnung oder eines Lokals folgendes zu:
a.
Das einzelne und ausschließliche Eigentumsrecht an einem ausreichend
eingegrenzten Raum, der der unabhängigen Nutzung zugänglich ist, einschließlich
der sichtbaren und unsichtbaren architektonischen Elementen und Einrichtungen
aller Art, die sich innerhalb ihrer Begrenzungen befinden und ausschließlich
dem Eigentümer dienen, sowie die Zusatzeinrichtungen, die ausdrücklich in der
Teilungserklärung aus- und zugewiesen worden sind, auch wenn sie sich außerhalb
der begrenzten Fläche befinden.
b. Das Miteigentum zusammen mit den übrigen Eigentümern von Wohnungen oder
Lokalen an den übrigen Elementen, Zubehören und gemeinschaftlichen
Einrichtungen.
Jeder Wohnung oder jedem Lokal wird eine Beteiligungsquote in Hundertsteln
zugemessen in Bezug auf den Gesamtwert der Immobilie. Diese Quote dient der
Feststellung der Beteiligung bezüglich der Lasten und Nutzen, die innerhalb der
Gemeinschaft entstehen. Verbesserungen oder Verschlechterungen an einer Wohnung
oder einem Lokal verändern die zugemessene Quote, die nur durch einstimmigen Beschluß
abgeändert werden kann, nicht.
Jeder Eigentümer kann frei über sein Recht verfügen, ohne jedoch die
Elemente, die in diesem Recht eingeschlossen sind, abzutrennen und ohne daß die
Übertragung der Nutzung die Verpflichtungen, die sich aus dieser Art des
Eigentums ergeben, berühren könnten.
Die Klage
auf Teilung darf nicht zur Abbedingung desjenigen rechtlichen Zustandes, den
dieses Gesetz regelt, erhoben werden. Sie kann nur von einem ungeteilten Eigentümer
hinsichtlich einer bestimmten Wohnung
oder eines Lokals in Bezug auf diesen Gegenstand erhoben werden, es sei denn, daß
die Regelung der Ungeteiltheit zu Diensten und zum gemeinsamen nutzen aller
Eigentümerabsichtlich bestimmt worden ist.
um
die durch dieses Gesetz geregelte Situation aufzuheben, ist unzulässig. Sie
kann nur von jedem Miteigentümer betreffend einer bestimmten Wohnung oder eines
Lokals erhoben werden, wobei stets zu berücksichtigen ist, daß die Teilung
nicht zum Zwecke der gemeinsamen Nutzung durch alle Eigentümer absichtlich
hergestellt worden sein darf.
Die Teilungserklärung, die das Eigentum in Wohnungen oder Lokale aufteilt,
beschreibt, neben der Immobilie in seiner Gesamtheit, jede einzelne Wohnung oder
Lokal und ordnet ihnen eine entsprechende fortlaufende Nummer zu. Die
Beschreibung der Immobilie muß die in der Hypothekengesetzgebung geforderten
Umstände und die einzelnen Dienste
und Einrichtungen, die zu dieser gehören, ausdrücken. Die Beschreibung jeder
einzelnen Wohnung oder eines jeden Lokals hat die Fläche, Begrenzungen, das
Stockwerk, in dem sich diese befindet
und die Zusatzeinrichtungen wie Garagen, Speicher oder Keller aufzuzeigen.
In demselben Titel ist die Beteiligungsquote festzulegen, die jeder Wohnung
bzw. jedem Lokal zugeordnet ist, dies wird bestimmt durch den Alleineigentümer
des Gebäudes bei Beginn des Verkaufs einzelner Wohnungen, durch Beschluß aller
vorhandenen Eigentümer, durch schiedsgerichtliche oder gerichtliche
Entscheidung. Zur Bestimmung wird als Basis die nutzbare Fläche jeder Wohnung
oder jedes Lokals ins Verhältnis zur Gesamtheit der Immobilie, sowie zur Lage
nach innen oder außen, zur Belegenheit und des Nutzens, der nach rationaler
Vermutung von den Einrichtungen und Gemeinschaftselementen gemacht wird,
gesetzt.
Die Teilungserklärung kann zudem Regelungen über die Begründung und Ausübung
des Rechts und Vorschriften bezüglich der Nutzung oder des Zwecks des Gebäudes,
seiner verschiedenen Wohnungen oder Lokale, Einrichtungen, Kosten, Verwaltung,
Versicherungen, Erhaltung und Reparaturen enthalten, sofern sie nicht gesetzlich verboten sind, wobei diese Regelungen private Statuten
darstellen, die Dritten nicht entgegengehalten werden können, wenn sie nicht in
das Grundbuch eingetragen worden sind.
Jede Veränderung
des Titels und unbeschadet der Vorschriften über die Gültigkeit von Beschlüssen
müssen die gleichen Voraussetzungen eingehalten werden wie bei der Begründung.
Zur Regelung der Einzelheiten des Zusammenlebens und der angemessenen
Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen und Elemente kann von der Gesamtheit der
Eigentümer innerhalb der durch das Gesetz und die Satzung bestimmten Grenzen
eine Hausordnung erlassen werden, die für jeden Eigentümer verbindlich ist,
solange sie nicht in der für Beschlüsse über die Verwaltung vorgesehenen
Weise verändert worden ist.
1. Der Eigentümer einer Wohnung oder eines Lokals kann deren
architektonischen Elemente, Einrichtungen oder Dienste verändern, solange nicht
die Sicherheit des Gebäudes, seine allgemeine Struktur oder seine äußere
Gestaltung oder Zustand beschädigt oder verändert wird oder die Rechte eines
anderen Eigentümers verletzt werden; die Durchführung solcher Bauarbeiten müssen
zuvor demjenigen, der die Gemeinschaft vertritt, mitgeteilt werden.
In
der übrigen Immobilie dürfen keinerlei Veränderungen vorgenommen werden und
im Falle der Notwendigkeit von dringlichen Reparaturen ist dies umgehend dem
Verwalter mitzuteilen.
2. Dem Eigentümer oder Benutzer einer Wohnung oder eines Lokals ist es
nicht gestattet, in diesem oder dem Rest der Immobilie Aktivitäten zu
entfalten, die aufgrund Satzung verboten sind, die die Liegenschaft beschädigen
könnten, oder die die allgemeinen Vorschriften über belästigende, unsaubere,
gesundheitsschädliche, gefährliche oder verbotene Aktivitäten verletzen.
Der
Präsident der Gemeinschaft hat auf eigene Initiative oder auf die von eines
Eigentümers oder Besitzers die sofortige Unterlassung von demjenigen unter Ankündigung
von entsprechenden gerichtlichen Maßnahmen zu verlangen, der die in diesem
Absatz verbotenen Aktivitäten ausübt.
Falls
der Störer sein Verhalten fortsetzt, kann der Präsident gegen ihn nach
vorheriger Genehmigung durch die Eigentümerversammlung, die zu diesem Zweck
einzuberufen ist, Unterlassungsklage erheben, die, soweit in diesem Artikel
nichts anderes bestimmt ist, nach den Vorschriften über das Erkenntnisverfahren
geführt wird.
Sobald
die Klage unter Beifügung der beweiskräftigen Bescheinigung über das
Unterlassungsverlangen gegen den Verletzer und der Bescheinigung über den von
der Eigentümergemeinschaft gefaßten Beschluß eingereicht ist, kann der
Richter einstweilig die sofortige Unterlassung der verbotenen Aktivität
anordnen, unter Hinweis auf eine Strafbarkeit
wegen des Delikts des Widerstands gegen die Staatsgewalt. Ebenso kann er im
einstweiligen Rechtsschutz jegliche vorläufige Maßnahme anordnen, die
notwendig ist, um die Effektivität des Unterlassungsbeschlusses zu sichern. Die
Klage ist gegen den Eigentümer oder gegebenenfalls gegen den Besitzer der
Wohnung oder des Lokals zu richten.
Ergeht
ein der Klage stattgebendes Urteil, so kann dieses neben der Anordnung der endgültigen
Unterlassung der verbotenen Aktivität und der Festsetzung eines entsprechenden
Schadenersatzes unter Berücksichtigung der Schwere der Verletzung und dem der
Gemeinschaft entstandenem Schaden ebenso das Verbot aussprechen, die Wohnung
oder das Lokal für einen Zeitraum nicht länger als 3 Jahre zu nutzen. Falls
der Verletzer nicht der Eigentümer ist, kann das Urteil aussprechen, daß alle
Rechtsbeziehungen bezüglich der Wohnung oder des Lokals erloschen sind, sowie
dessen sofortige Räumung anordnen.
Die Wohnungen oder Lokale und ihre Zusatzeinrichtungen können Gegenstand
materieller Aufteilung sein, um andere kleinere und unabhängige zu bilden. Sie
können auch durch Zusammenlegung mit anderen innerhalb desselben Gebäudes
angrenzenden Einheiten vergrößert werden oder durch Abteilung eines Teils
verkleinert werden.
In diesen Fällen ist neben der Zustimmung der betroffenen Eigentümer die
Zustimmung der Eigentümerversammlung erforderlich, der es obliegt, die neuen
Beteiligungsquoten bezüglich der veränderten Wohnungen unter Beachtung des
Artikel 5 und ohne Erhöhung der übrigen Quoten festzulegen.
1.Die Pflichten jedes Eigentümers sind die folgenden:
a.
Die Respektvolle Behandlung der allgemeinen Gemeinschaftseinrichtungen
und der übrigen gemeinsamen Elemente, unabhängig davon, ob diese dem
gemeinschaftlichen oder ausschließlichen privaten Gebrauch eines Eigentümers dienen, ob sie sich in dessen Wohnung oder Lokal befinden,
durch angemessene Verwendung und unter Vermeidung der Verursachung von Schäden
und Beschädigungen.
b.
Die Instandhaltung der eigenen Wohnung oder des Lokals sowie der eigenen
Anlagen, in der Art und Weise, daß von diesen für die Gemeinschaft und die
anderen Eigentümer keine Nachteile entstehen. Der Eigentümer ist für selbst
oder durch Dritte, für die er die Verantwortung trägt, fahrlässig verursachte
Schäden verantwortlich.
c. Die Duldung aller Reparaturen in seiner Wohnung oder seinem Lokal, welche
die Instandhaltung der Immobilie erfordern, sowie dort unvermeidliche Dienste für
die Errichtung von Gemeinschaftseinrichtungen von allgemeinem Interesse zu
gestatten, welche in Übereinstimmung mit Artikel 17 beschlossen worden sind,
wobei der Betroffene das Recht hat, daß ihm die Eigentümergemeinschaft die
entstandenen Schäden ersetzt.
d.
Die Gewährung des Zutritts zu seiner Wohnung oder seinem Lokal zu den
Zwecken, die in den vorherigen drei
Absätzen aufgezählt sind.
e. Zur Beteiligung an den allgemeinen Unkosten gemäß der im Titel oder
sonst besonders festgelegten Quoten, die für die angemessene Unterhaltung der
Immobilie, seiner Dienste, Steuern, Lasten oder Haftungen, die nicht auf
einzelne abzuwälzen sind, entstehen.
Die
Forderungen zu Gunsten der Gemeinschaft, die sich aus der Beteiligungspflicht an
der Unterhaltung der allgemeinen Ausgaben entsprechend dem fälligen Teil der
Quoten des laufenden und vorherigen natürlichen Jahres ableiten, sind
Forderungen mit Vorzugscharakter im Sinne des Artikel 1923 CC und haben
unbeschadet des Vorrangs von Gehaltsforderungen nach den Arbeitsgesetzbuch
Vorrang bezüglich der in Absatz 3, 4 und 5 der genannten Bestimmung
aufgelisteten Forderungen.
Der
Erwerber einer Wohnung oder eines Lokals, welche dem Wohnungseigentumsgesetz
unterliegen, haftet mit der erworbenen Immobilie auch bei Eintragung des
Erwerbstitels in das Grundbuch für die Summe, die sich aus der Beitragspflicht
zu den allgemeinen Ausgaben ergibt und welche von den vorherigen Eigentümern
gegenüber der Eigentümergemeinschaft geschuldet werden; die Haftung ist beschränkt
auf den für das laufende Jahr fälligen Jahresbeitrag, in dem der Erwerb
stattgefunden hat, und den Beitrag des vorhergehenden natürlichen Jahres. Die
Wohnung oder das Lokal selbst ist gesetzlich der Erfüllung dieser Pflicht als
Haftungsmasse unterworfen.
In
der öffentlichen Urkunde, durch die aufgrund jedweden Titel die Wohnung oder
das Lokal übertragen wird, hat der Übertragende zu erklären, daß das Lokal
oder die Wohnung mit den Beiträgen zu den allgemeinen Kosten der Eigentümergemeinschaft
auf dem Laufenden ist oder aber die jeweils geschuldeten Beträge zu nennen. Der
Übertragende hat bei Zeichnung der Urkunde eine Bescheinigung über den Stand der Schulden gegenüber der
Gemeinschaft, welche mit seiner Erklärung übereinstimmen muß, beizubringen.
Ohne diese wird die Beurkundung der öffentlichen Urkunde nur zugelassen, wenn
der Erwerber ihn von dieser Pflicht ausdrücklich freigestellt. Diese
Bescheinigung ist innerhalb von höchstens sieben Tagen ab Beantragung, durch
die als Sekretär mit Genehmigung des Präsidenten handelnden Person
auszustellen, wobei beide für Fahrlässigkeit in bezug auf die Genauigkeit der
Angaben und für die durch die durch verspätete Ausstellung entstehenden Schäden
haften.
f. Zur Beteiligung entsprechend der Quote an dem Rücklagenfond, welcher von
der Eigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und zur Durchführung der
Reparaturen an der Immobilie einzurichten ist.
Der
Rücklagenfond, dessen Inhaber stets die Gemeinschaft ist, wird mit einer Summe
ausgestattet, die nicht unter 5% des letzen gewöhnlichen Haushaltsplans liegen
darf.
Zu
Lasten des Rücklagenfonds kann die Gemeinschaft einen Versicherungsvertrag,
welcher die an der Immobilie entstehenden Schäden abdeckt, oder einen Vertrag für
die dauerhafte Instandhaltung der Immobilie und ihrer allgemeinen Einrichtungen
abschließen.
g.
Die Beachtung der angemessenen Sorgfalt bei der Nutzung der Immobilie und
in Beziehung zu den anderen Eigentümern, sowie die Haftung für
Zuwiderhandlungen und für die dadurch diesen zugefügten Schäden.
h. Der als Sekretär der Gemeinschaft handelnde Person, ist durch jedes
Mittel, welches den Nachweis über den Zugang zuläßt, eine Adresse in Spanien
mitzuteilen, die zum Zweck der Zustellungen Ladungen und Mitteilungen aller Art
bezüglich der Gemeinschaft dient. In Ermangelung einer solchen Mitteilung wird
angenommen, daß die Adresse für Zustellungen von Ladungen und Mitteilungen die
der Wohnung oder des Lokals innerhalb der Gemeinschaft ist, wobei diese
rechtlich auch dann wirksam sind, wenn sie an den Besitzer der Wohnung oder des
Lokals übergeben werden.
Ist
eine Ladung oder Zustellung versucht
worden ist, aber an dem nach den Vorschriften des vorstehenden Absatzes
bestimmten Ort nicht möglich ist, gilt diese als zugestellt durch den Aushang
an dem Anschlagbrett der Gemeinschaft oder an einen sichtbaren, zu diesem Zweck
bestimmten Ort von allgemeiner Nutzung für entsprechende Mitteilungen, unter
Angabe des Datums und der Gründe für diese Art der Mitteilung, mit
Unterschrift der als Sekretär und mit Genehmigung des Präsidenten handelnden
Person. Die auf dieser Art durchgeführte Mitteilung entfaltet nach Ablauf von
drei natürlichen Tagen volle Rechtswirkung.
Wer
diese Pflicht nicht erfüllt, ist weiterhin für die nach der Übertragung fällig
werdenden Schulden gegenüber der Gemeinschaft gesamtschuldnerisch mit dem neuen
Eigentümer verantwortlich, unbeschadet des Rückgriffsanspruchs diesem gegenüber.
Das
in dem vorherigen Absatz Bestimmte findet keine Anwendung, wenn irgendeines der
im Artikel 13 genannten Verwaltungsorgane von dem Eigentümerwechsel der Wohnung
oder des Lokals durch andere Umstände oder aufgrund schlüssigen Handelns des
neuen Eigentümers Kenntnis hat, oder wenn der Wechsel offenkundig ist.
2. Betreffend die Anwendung der Bestimmungen des vorhergehenden Absatzes
gelten als gemeinschaftliche Kosten solche, die nicht direkt einer oder mehreren
Wohnungen oder Lokalen zugerechnet werden können, wobei die Nichtbenutzung
eines Dienstes nicht von der Erfüllung der entsprechenden Verpflichtungen
entbindet, unbeschadet der Bestimmungen des Artikels 11.2 dieses Gesetzes.
1. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, die notwendigen Arbeiten für die adäquate
Unterhaltung und Instandhaltung der Immobilie sowie ihrer Einrichtungen in der
Weise durchzuführen, daß diese die geforderten Bedingungen betreffend die
Struktur, Stabilität, Bewohnbarkeit und Sicherheit erfüllen.
2. Die Eigentümer, die sich ungerechtfertigt den von der zuständigen Behörde
erlassenen Anweisungen widersetzen oder deren Ausführung verzögern, haften
individuell für Sanktionen, die auf dem Verwaltungsweg auferlegt werden können.
3. Bei Meinungsverschiedenheiten über die Art der durchzuführenden
Arbeiten entscheidet die Eigentümerversammlung. Die Interessierten können auch
einen Schiedsentscheid oder ein technisches Gutachten beantragen, soweit das
Gesetz dies zuläßt.
4. Für die Zahlung der Kosten für die Durchführung von
Instandhaltungsarbeiten, auf die sich dieser Artikel bezieht, haftet die Wohnung
oder das Lokal auf dieselbe Weise und unter den selben Bedingungen, wie es in
Artikel 9 für die Gemeinschaftskosten vorgesehen ist.
1. Kein Eigentümer kann neue Einrichtungen oder Verbesserungen verlangen,
die nicht für die angemessene Instandhaltung, Bewohnbarkeit und Sicherheit der
Immobilie gemäß dessen Art und Charakteristiken notwendig sind.
2.Werden wirksam Beschlüsse gefaßt, um Erneuerungen durchzuführen, die
nach dem vorstehenden Absatz nicht verlangt werden können und deren Quote zur
Installation den Betrag von drei normalen monatlichen Beiträgen zu den
Gemeinschaftskosten überschreitet, ist der Ablehnende weder an den Beschluß
gebunden, noch wird seine Beteiligungsquote verändert. Dies gilt auch für den
Fall, daß ihm die Nutzung der Verbesserung oder des Vorteils nicht versagt
werden kann.
Wenn der Ablehnende es wünscht, kann er jederzeit an den Vorteilen der
neuen Einrichtung teilnehmen. Er hat dann seine Beteiligungsquote für die
Kosten der Realisierung und Instandhaltung zahlen, welche unter Anwendung des
entsprechenden gesetzlichen Zinssatzes zu aktualisieren sind.
3. Diejenigen Erneuerungen, die einen Teil des Gebäudes für die Nutzung
eines Eigentümers unbrauchbar machen, benötigen auf jeden Fall dessen ausdrückliche
Zustimmung.
4. Die Umlagen für die Bezahlung der durchgeführten oder durchzuführenden
Verbesserungen an der Immobilie gehen zu Lasten desjenigen, der im Moment der Fälligkeit
der Beträge für diese Verbesserungen Eigentümer ist.
Der Bau von neuen Stockwerken und jede andere Veränderung der Struktur oder
des Mauerwerks des Gebäudes oder der Gemeinschaftseinrichtungen betreffen den
Errichtungstitel und sind dem Verfahren unterworfen, das für dessen Veränderung
vorgesehen ist. Der zu fassende Beschluß hat die Art der Veränderung, die Änderung
bei der Beschreibung des Grundstücks, der Wohnungen oder Lokale und der
Beteiligungsquoten, die hervorgerufen werden, zu bestimmen, sowie den oder die
Eigentümer von neuen Wohnungen oder Lokalen zu nennen.
1.Die Verwaltungsorgane
der Gemeinschaft sind folgende:
a) Die
Eigentümerversammlung.
b) Der Präsident
und ggf. die Vizepräsidenten.
c) Der
Sekretär.
d) Der
Verwalter.
In den Statuten oder durch Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung können
andere Verwaltungsorgane der Gemeinschaft geschaffen werden, was jedoch nicht
dazu führen darf, daß die Funktionen oder die Haftung gegenüber Dritten eines
der Organe, die durch dieses Gesetz den vorstehenden Organen zugewiesen sind,
vermindert werden.
2. Der Präsident wird aus dem Kreise der Eigentümer gewählt und benannt,
subsidiär auch turnusmäßig oder durch
Los bestimmt. Die Bestimmung ist verpflichtend, wobei der designierte Eigentümer
vom Richter seine Ablösung innerhalb von einem Monat nach Wahl unter Angabe von
Gründen beantragen kann. Der Richter entscheidet nach dem Verfahren, das in
Artikel 17.3 geregelt ist,
abschließend die
geeigneten Maßnahmen, wobei er gegebenenfalls in demselben Beschluß den Eigentümer
benennt, der vorübergehend das Amt des Präsidenten ausübt, bis dieses
innerhalb der Frist, die der gerichtliche Beschluß festlegt, das Amt neu
besetzt wird.
Ebenfalls kann der Richter angerufen werden, wenn es der Eigentümerversammlung aus irgendeinem Grund unmöglich ist, einen Präsidenten der Gemeinschaft zu bestimmen.
3. Dem Präsidenten obliegt die gesetzliche gerichtliche und außergerichtliche
Vertretung der Gemeinschaft, bezüglich aller Angelegenheiten, die die
Gemeinschaft betreffen.
4. Die Existenz von Vizepräsidenten ist optional. Deren Ernennung erfolgt
nach demselben Verfahren wie das zur Ernennung des Präsidenten.
Aufgabe des Vizepräsidenten oder der Vizepräsidenten nach ihrem Rang ist
es, den Präsidenten im Fall der Abwesenheit, Vakanz oder Unabkömmlichkeit zu
vertreten, sowie, ihm bei seinen Funktionen entsprechend den Vorschriften, die
die Eigentümerversammlung vorgibt, hilfreich beiseite zu stehen..
5. Die Aufgaben des Sekretärs und des Verwalters werden durch den Präsidenten
der Gemeinschaft wahrgenommen, wenn die Satzung oder die Eigentümerversammlung
durch Mehrheitsbeschluß nicht vorsehen daß diese Aufgaben getrennt von der Präsidentschaft
wahrgenommen werden.
6. Die Funktionen des Sekretärs und des Verwalters können durch eine
Person ausgeübt werden oder unabhängig voneinander benannt werden.
Das Amt des Verwalters oder gegebenenfalls das des Sekretärs und Verwalters
kann durch jeden Eigentümer oder durch jede natürliche Personen mit
ausreichender beruflicher und gesetzlich anerkannten Qualifikation für die Ausübung
solcher Funktionen ausgeübt werden. Das Amt kann auch auf Körperschaften oder
juristische Personen entsprechend der gesetzlichen Regelung ausgeübt werden.
7. Sieht die Satzung der Gemeinschaft nichts anderes vor, so beträgt die
Amtszeit der Verwaltungsorgane ein Jahr.
Die Ernannten können durch Beschluß einer außerordentlich einberufenen
Eigentümerversammlung von ihrem Mandat vorzeitig abgelöst werden.
8. Übersteigt die Anzahl der Eigentümer von Wohnungen oder Lokalen eines
Gebäudes vier nicht, so können diese die in Artikel 398 des Código Civil
vorgesehene Verwaltungsform annehmen, wenn sie dies ausdrücklich in die Satzung
aufnehmen.
Die Eigentümerversammlung hat folgende Aufgaben:
a. Die Benennung und Abwahl der Personen, die die in dem vorstehenden
Artikel genannten Ämter ausüben, sowie die Entscheidung über Beschwerden der
Eigentümer von Wohnungen oder Lokalen bezüglich deren Amtsausübung.
b. Der Beschluß über den voraussichtlichen Kosten- und Einnahmeplan und
die entsprechenden Konten.
c. Der Beschluß über Kostenvoranschläge und Ausführungen aller
Bauarbeiten Instandsetzung der Liegenschaft, seien sie ordentlicher und außerordentlicher
Art. Von dem Verwalter wird sie über die Ausführung dringender Maßnahmen in
Übereinstimmung mit Artikel 20.c) informiert.
d. Der Beschluß und die Änderung der Statuten, sowie die Bestimmung einer
Hausordnung.
e. Die Obhut und Entscheidung über alle anderen Angelegenheiten von
allgemeinem Interesse der Gemeinschaft, wobei sie die notwendigen oder
geeigneten Maßnahmen für einen besseren gemeinsamen Betrieb trifft.
1. Die Anwesenheit bei der Eigentümerversammlung kann persönlich, durch
gesetzliche oder rechtsgeschäftliche Vertretung vorgenommen werden, wobei im
letzteren Fall zum Nachweis der Vollmacht ein von dem Eigentümer
unterzeichnetes Schreiben ausreichend ist.
Gehört eine Wohnung oder ein Lokal mehreren Eigentümern zu
gesamthänderischem
Miteigentum, benennen diese zusammen einen Vertreter zur Teilnahme und
Abstimmung bei den Versammlungen.
Besteht an einer Wohnung oder einem Lokal ein Nießbrauchrecht, so kommt die
Teilnahme und Abstimmungsbefugnis dem Eigentümer zu, welcher außer bei
gegenteiliger Erklärung durch den Nießbrauchnehmer als vertreten gilt, wobei
die Delegierung jedoch ausdrücklich erfolgen muß, sofern es sich um Beschlüsse
gemäß Artikel 17 Nr. 1 handelt oder über außerordentliche Bauarbeiten oder
Verbesserungen Beschlüsse gefaßt
werden sollen.
2. Die Eigentümer, die zu Beginn der Versammlung sich nicht mit der
Bezahlung der fälligen Schulden gegenüber der Gemeinschaft auf dem Laufenden
befinden und diese auch nicht gerichtlich angefochten oder gerichtlich oder notariell hinterlegt haben,
können an der Versammlung teilnehmen, ohne ein Recht auf Stimmabgabe zu
besitzen. Das Protokoll der Versammlung hat wiederzugeben die Eigentümer, die
vom Stimmrecht ausgeschlossen sind, wobei deren Person und Beteiligungsquote an
der Gemeinschaft zur Erreichung der nach diesem Gesetz vorgeschriebenen
Mehrheiten nicht berechnet wird.
1. Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal pro Jahr statt, um
den Haushalt und die Konten zu verabschieden. Sie wird zu allen weiteren Anlässen
abgehalten, die der Präsident für erforderlich hält oder auf Antrag eines
Viertels der Eigentümer oder auf Antrag so vieler Eigentümer, die mindestens
25 % der Beteiligungsquoten repräsentieren.
2. Die Einberufung der Versammlungen erfolgt durch den Präsidenten, oder
anderenfalls durch die Veranlasser der Versammlung unter Angabe der zu
behandelnden Angelegenheiten, des Ortes, dem Tag und der Uhrzeit zu der sie im
ersten oder gegebenenfalls im zweiten Aufruf abgehalten wird; die Ladung ist gemäß
der Artikel 9 vorgesehenen Form durchzuführen. Die Ladung hat eine Aufstellung
der Eigentümer zu enthalten, die sich mit der Bezahlung ihrer fälligen
Schulden gegenüber der Gemeinschaft in Verzug befinden, sowie einen Hinweis
darauf, daß diese von dem Recht auf Abstimmung ausgeschlossen sind, wenn die
gemäß Artikel 15 Nr. 2 aufgestellten Voraussetzungen vorliegen.
Jeder Eigentümer kann verlangen, daß die Eigentümerversammlung sich mit
einem Thema von Interesse für die Gemeinschaft beschäftigt und darüber
entscheidet. Zu diesem Zweck hat der Eigentümer ein Schreiben an den Präsidenten
richten, in dem er deutlich spezifiziert, welche Angelegenheiten der Eigentümer
zu behandeln wünscht, der Präsident hat diese Punkte in die Tagesordnung der nächsten
Versammlung mit einzuschließen.
Ist bei der Eigentümerversammlung beim ersten Aufruf nicht die Mehrheit der
Eigentümer anwesend, die gleichzeitig die Mehrheit der Beteiligungsquoten repräsentiert,
erfolgt ein zweiter Aufruf der Versammlung, wobei es in diesem Fall keine
Mindeststimmenzahl gibt.
Die Versammlung findet beim
zweiten Aufruf an dem Ort, Tag und zu der Uhrzeit statt, die bei der Ladung zum
ersten Aufruf angegeben wurden, wobei sie kann an demselben Tag stattfinden,
wenn mindestens eine halbe Stunde seit dem ersten Aufruf verstrichen ist.
Andernfalls ist die Versammlung entsprechend der Voraussetzungen dieses Artikels
innerhalb der nächsten 8 Tage nach der nicht abgehaltenen Versammlung neu
einzuberufen, wobei die Benachrichtigungen mindestens 3 Tage vorher in Umlauf
gebracht werden muß.
Die Ladung zur ordentlichen Jahreseigentümerversammlung ist mindestens mit
einer Frist von 6 Tagen vorzunehmen. Für die außerordentlichen Versammlungen
ist die Ladung so vorzunehmen, daß es allen Interessenten möglich ist, von ihr
Kenntnis nehmen können. Die Eigentümerversammlung kann sich auch wirksam ohne
vorherige Einberufung durch den Präsidenten stattfinden, wenn die Gesamtheit
der Eigentümer zusammenkommen und dies so beschließen.
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung unterliegen folgenden Regeln:
1. Einstimmigkeit ist nur für die Gültigkeit solcher Beschlüsse
erforderlich, die den Beschluß oder die Änderung der in der Teilungserklärung
oder in der Satzung der Gemeinschaft enthaltenen Regeln bedeuten.
Die Einrichtung oder Abschaffung von Fahrstuhl-, Pförtner-, Hausmeister-,
Bewachungs- oder anderer gemeinsamer Einrichtungen von allgemeinem Interesse,
auch wenn sie eine Änderung der Teilungserklärung oder der Satzung bedeuten,
erfordern die Zustimmung von 3/5 aller Eigentümer, welche gleichzeitig 3/5 der
Beteiligungsquoten repräsentieren. Für die Vermietung gemeinsamer
Einrichtungen, für die keine besondere Nutzung innerhalb der Immobilie bestimmt
ist, ist gleichfalls die Zustimmung von 3/5 aller Eigentümer, welche
gleichzeitig 3/5 der Beteiligungsquoten repräsentieren und gegebenenfalls die
Zustimmung des unmittelbar betroffenen Eigentümers erforderlich.
Die Durchführung von Bauarbeiten oder die Einrichtung von gemeinsamen
Einrichtungen, die der Abschaffung architektonischer Hindernisse, die den Zugang
oder die Mobilität von Behinderten erschweren, bedürfen, auch wenn dies eine
Änderung der Teilungserklärung oder der Satzung zur Folge hat, der Zustimmung
der Mehrheit der Eigentümer, welche zugleich die Mehrheit der
Beteiligungsquoten repräsentieren.
Als Ja- Stimmen mit den Folgen der vorherigen Absätze dieses Artikels
werden auch die Stimmen der in der Versammlung abwesenden und ordnungsgemäß
geladenen Personen gewertet, die über den gefaßten Beschluß ordnungsgemäß
gemäß Artikel 9 informiert wurden, jedoch ihre gegenteilige Meinung nicht
innerhalb von 30 natürlichen Tagen an die die Funktionen des Sekretärs der
Gemeinschaft ausübende Person durch irgendeine dem Nachweis zugängliche Art
mitteilt.
Die gemäß dieser Vorschrift gültig gefaßten Beschlüsse verpflichten
alle Eigentümer.
2. Die Installierung neuer gemeinsamer oder die Anpassung der vorhandenen
Infrastrukturen für den Zugang zu geregelten den Dienstleistungen der
Telekommunikation gemäß dem königlichen Gesetzdekret 1/1998 vom 27.02.,
ebenso wie die Installierung gemeinsamer oder einzeln genutzter Solaranlagen
oder die Einrichtung neuer Infrastruktur, die notwendig ist zum Zugang zu neuer
gemeinsamer Energieversorgung, können auf Antrag eines jeden Eigentümers durch
1/3 der Gemeinschaftsmitglieder, welche ihrerseits 1/3 der Beteiligungsquoten
innehaben, beschlossen werden.
Die Gemeinschaft kann weder die Kosten der Installierung oder der Anpassung
solcher gemeinsamen Infrastrukturen, noch die der späteren Instandhaltung oder
Wartung mit auf die Eigentümer abwälzen, die nicht ausdrücklich bei der
Versammlung für den Beschluß gestimmt haben.
Sollten diese jedoch später den Zugang zu den Dienstleistungen der
Telekommunikation oder der Energielieferanten beantragen und dies die Nutzung
der neuen oder der angepaßten bereits vorhandenen Installationen zu Folge
haben, so kann ihnen dies immer dann genehmigt werden, wenn sie den Betrag, der
ihnen damals entsprochen hätte, unter Anwendung des entsprechenden aktuellen
gesetzlichen Zinssatzes zahlen.
Unbeschadet das eben in Bezug auf die Instandhaltungs- und Wartungskosten
gesagte, ist die neu installierte Infrastruktur im Sinne dieses Gesetz als
Gemeinschaftselement anzusehen.
3. Für die Gültigkeit der übrigen Beschlüsse genügt die Mehrheit der
Stimmen der Gesamtheit der Eigentümer, welche ihrerseits die Mehrheit der
Beteiligungsquoten repräsentieren.
Im zweiten Aufruf sind die von der Mehrheit der Anwesenden gefaßten Beschlüsse
gültig, wenn diese Mehrheit mehr als die Hälfte des Wertes der
Beteiligungsquoten der Anwesenden repräsentiert.
Kann die Mehrheit nicht entsprechend des in den vorstehenden Absätzen
geregelten Verfahrens erreicht werden, entscheidet der Richter auf Antrag einer
Partei innerhalb eines Monats nach zweiten Eigentümerversammlung nach Ladung
und Anhörung der widerstreitenden Parteien innerhalb von 20 Tagen nach der
Antragstellung gemäß den Regeln des billigen Ermessens, wobei auch über die
Zahlung der Kosten entschieden wird.
1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind vor Gericht nach den
Vorschriften der allgemeinen Prozessordnung in folgenden Fällen anfechtbar:
a. Insofern sie gegen das Gesetz sind oder gegen die Satzung der Eigentümergemeinschaft
verstoßen.
b.
Wenn sie die Interessen der Gemeinschaft zu Gunsten eines oder mehrerer
Eigentümer schwerwiegend verletzen.
c. Wenn sie eine schwerwiegende Benachteiligung für einen Eigentümer
darstellen, der juristisch nicht zu deren Duldung verpflichtet ist, oder wenn
sie unter Anwendung von Rechtsmißbrauch gefaßt worden sind.
2. Berechtigt zur Anfechtung dieser Beschlüsse sind die Eigentümer, die
bei der Versammlung nicht zugestimmt haben,
aus irgendeinem Grund abwesend waren, sowie diejenigen, denen unrechtmäßig das
Stimmrecht entzogen wurde. Um die Beschlüsse der Versammlung anzufechten, muß
der Eigentümer mit der Zahlung sämtlicher fälliger Schulden gegenüber der
Gemeinschaft auf dem Laufenden sein oder diese vorher gerichtlich hinterlegen.
Diese Regelung findet keine Anwendung für die Anfechtung von Beschlüssen der
Versammlung bezüglich der Festsetzung oder der Änderung der Beteiligungsquoten
unter den Eigentümern, auf die sich Artikel 9 bezieht.
3. Der Anspruch verjährt innerhalb von drei Monaten nach Beschlußfassung
durch die Eigentümerversammlung, außer es handelt sich um Handlungen gegen das
Gesetz- oder die Satzung, dann verjährt der Anspruch nach Ablauf eines Jahres.
Für die abwesenden Eigentümer wird besagte Frist ab der Mitteilung des
Beschlusses in Übereinstimmung mit nach dem in Artikel 9 geregelten Verfahren
berechnet.
4. Die Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung hebt nicht ihre
Vollziehbarkeit auf, es sei denn, daß der Richter dies einstweilig auf Antrag
des Klägers und nach Anhörung der Eigentümergemeinschaft einen Beschluß faßt.
1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung werden in ein Protokollbuch
aufgenommen, welches vom Registerbeamten des Grundbuchamtes gemäß der durch
Grundbuchordnung festgelegten Form beglaubigt wird.
2. Das Protokoll einer jeder Eigentümerversammlung hat zumindest folgende
Angaben zu enthalten: