Immobilienrecht Spanien
Immobilienrecht Spanien |
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Die Zeichnung der notariellen Kaufurkunde ist neben der Kaufpreiszahlung noch mit einigen Kosten und Steuern verbunden. Dies sind das Honorar des Notars, die Gebühren des Eigentumsregisters für die Eintragung der notariellen Urkunde, sowie einmalige und wiederkehrende Steuern. Da ein Notar in Spanien vornehmlich beurkundende Funktion hat und es weder seine Aufgabe ist, die definitive Eintragung im Grundbuch zu bewirken, noch die mit dem Erwerb verbundenen Steuern zu entrichten, ist die Beauftragung eines Anwaltes mit der Abwicklung zu empfehlen. Gerne können Sie sich mit uns in Verbindung setzen.
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Kaufpreis |
120.000 |
240.000 |
360.000 |
500.000 |
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Registergebühren |
280 |
410 |
420 |
450 |
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Notar Honorar |
440 |
560 |
610 |
700 |
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Gesamtkosten |
72 |
970 |
1.030 |
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Wie in Deutschland, ist der Erwerb bzw. der Verkauf einer Immobilie in Spanien mit einmaligen steuerlichen Nebenkosten verbunden.
Immobilienkäufe
werden entweder mit der Umsatzsteuer oder mit der Grunderwerbssteuer besteuert.
Der Verkauf einer
Neubauimmobilie ist der Umsatzsteuer unterworfen. Verkäufe, die
von Gewerbetreibenden und Handelsgesellschaften vorgenommen werden, die sich dem
Vertrieb, des Städtebaus, des Bauhandwerks und der Renovierung von Immobilien
widmen, sind bei städtischen Immobilien der Umsatzsteuer unterworfen.
Beim Verkauf von
fertiggestellten Wohnhäusern und Eigentumswohnungen beträgt seit dem 01.07.2010 die Umsatzsteuer (IVA) 8%. Andere Objekte
wie Geschäftslokale, Baugrundstücke und noch nicht fertiggestellte Wohnhäuser werden mit
nunmehr mit 18%
besteuert.
Diese einmalige Steuer, erfaßt insbesondere jede entgeltliche Übertragung von Immobilien, wenn eine Umsatzsteuerpflicht nicht besteht. Sie ist mit der deutschen Grunderwerbssteuer vergleichbar. Die Steuersätze werden von den autonomen Regionen Spaniens festgesetzt.
Auf den Balearen, wie auch in vielen weiteren autonomen Regionen Spaniens wurde die Grunderwerbsteuer in den letzten Jahren angehoben. Bis Mai 2012 betrug sie 7%, dann wurde eine Staffelung eingeführt.
Seit dem 01.01.2013 ist die Grunderwerbsteuer wie folgt gestaffelt:
bis zu 400.000 €:
8 %
bis zu 600.000 €
9 %
über 700.000 € 10 %
Eine Immobilie mit einem Wert von 500.000,- € beträgt die Grunderwerbsteuer demnach 41.000,-€. Dies gilt auch dann, wenn die Liegenschaft von zwei Personen z.Z. hälftig erworben wird, da sich die Staffelung immer auf den gesamten Wert der Liegenschaft bezieht.
Die Besteuerungsgrundlage ist übrigens nicht, wie man evtl. annehmen könnte, der Kaufpreis, sondern der Marktwert. Kaufen Sie also eine Liegenschaft für einen günstigen Preis, kann es vorkommen, daß das Finanzamt den Wert höher ansetzt und eine Nachbesteuerung verlangt.
Es fällt niemals Umsatzsteuer (IVA) und Grunderwerbsteuer (ITP) gleichzeitig an. Die eine Steuer schließt die andere aus. Ob die eine oder andere Steuer anfällt, sollte immer gut geprüft werden, da die Umsatzsteuer an dem zentralen Finanzamt zusteht und die Grunderwerbsteuer dem regionalen Finanzamt.
Verspätete Zahlungen führen zu empfindlichen Säumniszuschlägen.
Da für die Zahlung der Steuern die spanische Steuernummer (NIE / NIF) des Käufers erforderlich ist, sollte jeder, der eine Immobilie auf Mallorca oder in Spanien erwerben möchte, rechtzeitig seine Steuernummer beantragen. Denn die Erteilung der NIE dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen. Für die Zahlung der Steuern hat man nur einen Monat Zeit. Zahlt man zu spät, fallen direkt 5% Versäumniszuschlag auf den Steuerbetrag an. Bei z.B. 41.000.- € Grunderwerbsteuer (Kaufpreis 500.000 €) wären das schon 2.050,- €.
Hinzu kommt, daß Urkunden solange nicht im Grundbuch eintragungsfähig sind, bis nicht die Steuernummern aller am Verkauf beteiligten durch notarielle Urkunde dem Grundbuch nachgewiesen sind. Fehlt die NIE einer Person bei der Beurkundung, dann muss man zwingend eine weitere Urkunde zeichnen, sobald man die NIE dem Notar vorlegen kann. Die Urkunde ist dann zusätzlich dem Grundbuch vorzulegen. Allein dadurch entstehen höhere Kosten.
Für Beantragung der spanischen Steuernummer wird ein Service angeboten. Sie können die NIE über uns bestellen, ohne daß Sie dafür persönlich nach Spanien reisen müssen.
Das Bestellformular für die Steuernummer finden Sie hier.
Unterliegt der Verkauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer, so fällt zusätzlich die sogenannte Stempelsteuer an. Der Steuersatz kann regional unterschiedlich sein. Auf den Balearen beträgt sie 1,2% auf den Wert der Liegenschaft.
Die Wertzuwachssteuer - auch Plusvalía Municipal genannt – ist eine von den Gemeinden erhobene Steuer. Sie findet ihre gesetzliche Regelung in den Artikeln 105 bis 111 des Gesetzes 39/1988, vom 28.12., Gesetz zur Regelung der lokalen Steuern. Besteuert wird der Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie.
Die Steuerhöhe hängt ab von dem Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde, wo die Immobilie belegen ist. Die Gemeinden können innerhalb des gesetzlichen Rahmens die jeweiligen Werttabellen selbst festsetzen.
Je länger der Verkäufer die Immobilie in seinem Besitz hatte, desto höher fällt sie Wertzuwachssteuer aus.
Die Zahlung dieser Steuer obliegt gesetzlich dem Verkäufer. Oft versucht der Verkäufer, die Steuer vertraglich auf den Käufer abzuwälzen, da dies vor einigen Jahren häufig gemacht wurde und er vermeiden möchte, die Steuer doppelt zu bezahlen. Die Wertzuwachssteuer sollte unbedingt vor der Beurkundung berechnet werden. Die Steuerbeträge sind teilweise nicht unbedeutend. Zudem kann der Käufer, der von einem nicht Residenten kauft, für die Zahlung der Steuer haftbar gemacht werden, denn der Verkäufer die Steuer nicht abführt.
Eigentlich ist die Einkommensteuer eine typische jährliche Steuer. Jedoch fallen beim Verkauf einer Immobilie einmalig Steuern für den Verkäufer an, die der Einkommensteuer zuzuordnen sind.
Wie in Deutschland unterscheidet das spanische Einkommenssteuergesetz zwischen der unbeschränkten und der beschränkten Steuerpflicht. Aus steuerrechtlicher Sicht ist Resident und damit unbeschränkt Steuerpflichtig, wer sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhält, dessen wirtschaftlicher Schwerpunkt sich in Spanien befindet oder dessen Ehepartner bzw. unterhaltspflichtige Kinder in Spanien leben.
Die beschränkte und unbeschränkte Steuerpflicht wirken sich unterschiedlich bei dem Verkauf von Immobilien aus. Denn im Gegensatz zu Deutschland ist die private Veräußerung von Immobilien in Spanien grundsätzlich zu versteuern.
Wer in Spanien beschränkt steuerpflichtig ist, unterliegt mit seinen in Spanien erzielten Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien der Besteuerung gemäß dem königlichen Gesetzesdekret 5/2004 über die Einkommenssteuer von Nichtansässigen, welches inzwischen mehrfach geändert worden ist.
Bis zum 31.12.2006 unterlag der beschränkt steuerpflichtige (nicht residente) Verkäufer von spanischem Grundeigentum bezüglich der Differenz zwischen dem damaligen Anschaffungswert und dem jetzigen Verkaufspreis einer einheitlichen Besteuerung von 35 %. Für die Steuerpflicht des nicht residenten Verkäufers auf den Verkaufsgewinn haftet der Käufer mit seiner erworbenen Immobilie gesetzlich mit 5 % des beurkundeten Kaufpreises gegenüber dem Finanzamt. Deshalb mußte der Käufer diesen Betrag einbehalten (Retención) und ihn eigenhändig an das Finanzamt abführen. Bei dieser Zahlung handelt es sich um eine Vorauszahlung auf die Einkommenssteuer des Verkäufers. Durch diese gesetzliche Regelung vermied der spanische Fiskus, daß Ausländer ihre einzige Immobilie in Spanien verkaufen und das Land ohne Zahlung der gesetzlichen Steuern verlassen. Diese Pflicht bestand nicht, wenn sich die Immobilie am 31.12.1994 bereits länger als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers befand und während dieser Zeit keine Wertverbesserungen vorgenommen wurden. Die Regelung findet ebenfalls keine Anwendung, wenn die Immobilie im Besitz einer spanischen Kapitalgesellschaft (z.B. S.L.) in ist.
Über die europarechtliche Problematik der ungleichen steuerlichen Behandlung von Residenten und nicht Residenten (Gebietsfremden) können Sie sich in diesem Beitrag informieren: EU Kommission beschließt Klage gegen Spanien. Aspekte zur zukünftigen Besteuerung beim Immobilienverkauf in Spanien.
Mit der Steuerreform für das Jahr 2007 (Gesetz 35/2006, vom 28. November) hat der spanische Gesetzgeber dem Europarecht in Bezug auf den Gleichbehandlungsgrundsatz bei der Gewinnbesteuerung von nicht Residenten beim Verkauf von Immobilien in Spanien Rechnung getragen und besteuert den Gewinn nunmehr einheitlich mit 18%.
Der gesetzliche Einbehalt vom Kaufpreis bei einem nicht Residenten Verkäufer (Gebietsfremden) ist von 5% auf 3% reduziert worden.
Die Verpflichtung zum Einbehalt von 3% des Kaufpreises entfällt nun nicht mehr, wenn die Immobilie vor am 31.12.1994 bereits länger als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers befand und während dieser Zeit keine Wertverbesserungen vorgenommen wurden.
Seit dem 01.01.2010 wird der Gewinn mit 19% besteuert.
Seit dem 01.01.2012 wird der
Gewinn mit 21% besteuert.
Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten ab der Beurkundung eine Einkommensteuererklärung über den Verkauf abzugeben. Dabei werden die einbehaltenen 3% auf die Steuerschuld angerechnet.
Die Besteuerung des Veräußerungsgewinnes aus dem Verkauf einer Immobilie eines in Spanien unbeschränkt steuerpflichtigen Verkäufers wurde seit dem 01.01.2010 ebenfalls mit 19% besteuert.
Seit dem 01.01.2012 werden die ersten 6.000 € Gewinn mit 19% und der darüberhinausgehende Gewinn mit 21% besteuert. Für 2012 und 2013 müssen die Residenten noch mehr zahlen:
Bis 6000 €
19%
Bis 24.000 € 21%
darüber
27%
Auch der Besitz einer spanischen Immobilie, sei es auch nur ein privat genutztes Objekt, ist mit verschiedenen jährlichen Steuerpflichten verbunden.
a) Einkommensteuer bei Eigennutzung
Jeder nicht residente Eigentümer einer Immobilie in Spanien ist verpflichtet, jährlich eine Einkommensteuererklärung bei Eigennutzung der Liegenschaft abzugeben. Denn im Rahmen der Einkommenssteuer (Ley del impuesto sobre la renta de personas físicas) wird auch diejenige selbstgenutzte Immobilie besteuert, die nicht als erster Wohnsitz dient. Die Eigennutzung wird steuerlich als fiktive Mieteinnahme bewertet. Es wird ein fiktiver Nutzungswert von 2 % des Katasterwertes (bzw. 1,1 %, wenn der Katasterwert nach dem 01.01.1994 neu festgesetzt wurde) zugrunde gelegt. Von dieser Bemessungsgrundlage sind 24,75 % Einkommenssteuer abzuführen.
Derzeitig liegen die Katasterwerte weit unter dem Marktwert der Immobilie, teilweise beträgt der Katasterwert lediglich 50% des tatsächlichen Wertes. Allerdings werden die Katasterwerte derzeitig aktualisiert.
Beispiel 1:
Eine Immobilie hat einen Katasterwert von 100.000,- €. Die letzte
Aktualisierung erfolgte vor 1994. Der fiktive Nutzungswert beträgt und damit
der zu versteuernde Betrag beläuft sich auf 2.000 €. Auf diesen Betrag sind
24,75% Einkommenssteuer zu zahlen.
Beispiel 2:
Herr A aus Düsseldorf hat sich 1999 ein Baugrundstück gekauft, um sein
Ferienhaus darauf zu errichten. Beim Antrag auf Baugenehmigung hat er u.a. bei
der Baubehörde den vorgeschriebenen Kostenvoranschlag i.H.v. 120.000,-€
abgegeben. Während der Bauphase entschließt sich Herr A, aufwendiger als in
dem Kostenvoranschlag angegeben zu bauen. Die tatsächlichen Baukosten betragen
nunmehr 220.000 €. Herr A beantragt bei der zuständigen Gemeinde ordnungsgemäß
die Bauabnahme, welche Ihm auch anstandslos erteilt wird. Einige Wochen später
erhält er jedoch eine behördliche Mitteilung, worin Ihm
mitgeteilt wird, daß der Katasterwert für den Neubau auf 180.000,-€
festgesetzt wurde. Herr A war irrtümlich davon ausgegangen, daß sein damals
abgegebener Kostenvoranschlag Grundlage des Katasterwertes sein würde.
Der fiktive Nutzungswert beträgt und damit der zu versteuernde Betrag beläuft sich auf 3.600,-€. Auf diesen Betrag sind 24,75% Einkommenssteuer zu zahlen.
b) Einkommensteuer bei Vermietung
Bis zum 01.01.2010 sah das spanische Einkommensteuergesetz für nicht Residente vor, daß Gebietsfremde ohne Betriebsstätte in Spanien auf der Grundlage ihres Bruttoeinkommens ohne Abzug jeglicher Kosten versteuern mussten.. In der Praxis bedeutete das für den nicht residente Eigentümer einer Immobilie in Spanien, daß er bei einer Vermietung der Immobilie die Bruttoeinnahmen mit 24% besteuern mußte. Residente hingegen dürfen jedoch grundsätzlich alle Kosten zum Abzug bringen, die für die Erwirtschaftung der Mieteinnahmen erforderlich sind. Ebenfalls können Sie eine steuerliche Abschreibung (AfA) auf die Liegenschaft geltend machen.
Aufgrund der diskriminierenden Besteuerung von Gebietsfremden leitete die Eu-Kommission ein Vertragsverletzungsverfahren ein. Darauf hat die spanische Regierung reagiert und behandelt nun Eu-Bürger ohne Wohnsitz in Spanien wie die Residenten. Die Vermietung von Immobilien durch nicht Residente ist damit steuerlich attraktiver geworden. Denn nunmehr können laufende Kosten und Kreditzinsen steuermindernd geltend gemacht werden.
Wir die Wohnung vom Mieter als Hauptwohnsitz genutzt, so wären sogar 50% der Mieteinnahmen von der Besteuerung befreit. Die Regelung ist nach seinem Wortlaut nicht eindeutig anwendbar auf die Fälle, in denen der Vermieter nicht Resident ist. Bei Beachtung des europarechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatzes müßte die Vergünstigung aber auch für diese Vermietergruppe Anwendung finden.
Durch das Gesetz 4/2008 vom 23. Dezember, welches am 25.12.2008 im Staatsanzeiger veröffentlicht wurde, ist die Vermögenssteuer in Spanien ab einschließlich 2008 "abgeschafft" (besser ausgesetzt) worden.
Wer jedoch seine Vermögenssteuer bisher niemals bezahlt hat, für den ist die Angelegenheit unter Umständen noch nicht erledigt. Das Finanzamt hat 4 Jahre Zeit, die ggfs. nicht entrichtete Vermögenssteuer mit Strafzuschlägen nachzufordern.
Bis zum 31.12.2007 war die
steuerrechtliche Situation wie folgt:
Das Eigentum an
jeglicher Art von Vermögenswerten und Rechten mit wirtschaftlichem Wert
unterliegt bei natürlichen Personen in Spanien der Vermögenssteuer. Lediglich
in Spanien residente Personen genießen einen
Freibetrag von ca. 110.000,- Euro.
Auch Personen, die in Spanien lediglich eine Immobilie besitzen und deshalb nur beschränkt Steuerpflichtig sind, unterliegen (bis zum Steuerjahr 2007) der Pflicht zur Abgabe einer Vermögenssteuererklärung. Die Vermögenssteuererklärung wird zusammen mit der Einkommenssteuer abgegeben. Der Steuersatz steigt progressiv von 0,2% (bis zu einem Vermögen von 167.129,45 €) bis 2,5 % (ab einem Vermögen von 10.486.000,-€)an. Bereits bei einem Vermögen von 165.000,-€ beträgt der Steuersatz 0,5 %. Bemessungsgrundlage ist der tatsächliche Wert (oftmals wird irrtümlich vom Katasterwert gesprochen). In der Praxis ist daher von dem in der Kaufurkunde angegebenen Kaufpreis auszugehen.
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Besteuerungsgrundlage ab Euro |
Anwendbarer Steuersatz |
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0,00 |
0,2% |
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167.129,45 |
0,3% |
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334.252,88 |
0,5% |
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668.499,75 |
0,9% |
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1.336.999,51 |
1,3% |
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2.673.999,01 |
1,7% |
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5.347.998,03 |
2,1 % |
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10.695.996,06 |
2,5% |
Für eine Immobilie mit einem Wert (beurkundeter Kaufpreis) von 200.000,-€ sind somit bereits 432,- € Vermögensteuer zu zahlen. Eine Immobilie mit einem Wert von 370.000,-€ führt zu einer jährlichen Vermögensteuerbelastung von 1.013,-€. Bei 600.000 Euro Escriturawert beträgt die Vermögensteuer bereits 2.163,-.€. Weitere Informationen zur "Abschaffung der Vermögenssteuer in in Spanien, können Sie hier nachlesen.
Ab 2011 wurde die Vermögenssteuer wieder eingeführt. Allerdings wird auch nicht Residenten ein Freibetrag von 700.000 € gewährt. Die obige Steuertabelle gilt also für Werte über 700.000 €.
Wurde die spanische Immobilie mit einem Hypothekendarlehen erworben, so ist die Belastung bei Berechnung der Bemessungsgrundlage in Abzug zu bringen. Dies gilt übrigens auch für die Erbschaftssteuer in Spanien.
Die gemeindliche Grundsteuer, welche auch I.B.I. genannt und auf der Grundlage des Katasterwertes berechnet wird, ist jährlich bei der Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) zu zahlen. Auf dem IBI-Steuerbescheid erscheint auch der von der von der Gemeinde festgelegte Katasterwert der Immobilie.
Der Steuersatz kann innerhalb eines gesetzlichen Rahmens von der Gemeinde bestimmt werden. Steuersätze zwischen 0,4 und 0,95 variieren. Dabei ist zu beachten, daß in Spanien eine Revision des Katasterwertes alle 10 Jahre vorgesehen ist und in vielen Gemeinden derzeitig die Katasterwerte aktualisiert werden. Der Stichtag ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden.
Abschließend ist anzumerken, daß in Spanien das Prinzip der Selbstveranlagung besteht. Das heißt, daß der Steuerzahler nicht zur Abgabe der Steuererklärung aufgefordert wird, sondern eigenständig die jeweiligen Steuererklärungen innerhalb der jeweiligen Fristen abzugeben hat. Fristversäumnisse werden mit einer Strafe von bis zu 20% auf den Steuerbetrag zzgl. Verzugszinsen belegt.
Gerade in den letzten 4 Jahren hat sich viel bei der Besteuerung von
Gebietsfremden (nicht Residenten) in Spanien geändert. Vieles aufgrund
europarechtlicher Grundsätze und dem Einschreiten der Eu-Kommission wegen
diskriminierender Besteuerung. Hier ist auch in Zukunft mit weiteren Änderungen
zu rechnen.
Zudem ist davon auszugehen, daß das spanische Finanzamt sich verstärkt um
Eintreibung und Prüfung der Steuern von Gebietsfremden bemühen wird, da der
Staatshaushalt aufgrund der derzeitigen Wirtschaftskrise ein sehr hohes
Defizit aufweist.
Die Beratung durch einen in Spanien zugelassenen und mit dem spanischen Steuerrecht vertrauten Anwalt ist unbedingt zu empfehlen.
Volker Borges
Rechtsanwalt
&
Abogado Inscrito
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